الوسم: الاملاك

البحث الاول
ضريبة الأملاك ودرها في التنمية

مقدمة:
– نبذة عن ضريبة الأملاك:
تعتبر ضريبة الأملاك من الضرائب المباشرة المتعارف عليها في معظم التشريعات الدولية منذ القدم؛ حيث فرض الفراعنة واليونانيون والرومان الضرائب على ملكية الأموال العقارية وطبقها ملوك القرون الوسطى أيضا، وقد عرفها العثمانيون أيضا وطبقوها حيث سميت هذه الضريبة في عهدهم (ويركو المسقفات)(1) أما القوانين التي حكمتها وطريقة استيفائها فقد كانت تختلف من دولة إلى أخرى باختلاف الظروف الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والتشريعية والثقافية لكل دولة.
– القوانين التي حكمتها:
وقد حكم هذه الضريبة في الضفة الغربية العديد من القوانين المتعاقبة، أهمها قانون ضريبة الأبنية والأراضي لعام 1926م، وقانون ضريبة الأراضي الإنجليزي عام 1938، الذي اخضع الأراضي خارج حدود البلديات إلى الضريبة وذلك حسب فئات ضريبة معينة تتفاوت بتفاوت طبيعة الأرض، (بعلية، زيتون، صخرية، سقي، … الخ)، هذا وقد أعفيت الأراضي الصخرية من الضريبة حسب هذا القانون لصعوبة استغلالها والاستفادة منها بسبب طبيعتها الجغرافية، أما الأراضي والأبنية داخل المدن فقد حكمها قانون ضريبة الأملاك في المدن لعام 1940م وهو قانون فلسطيني، حيث اخضع كل بناء أو أراض داخل مناطق المدن الفلسطينية إلى ضريبة بنسبة 10% من القيمة المخمنة لتلك الأرض والبناء، إلى أن جاء قانون رقم (11) لعام 1954 الأردني الذي ألغى قانون ضريبة الأملاك في المدن لعام (1940) وقانون ضريبة الأبنية والأراضي لعام 1926، وسمي هذا القانون "قانون ضريبة الأبنية والأراضي داخل مناطق البلديات".
ثم جاء القانون الأردني رقم (30) لعام 1955 الذي سمي قانون ضريبة الأراضي، وقد ألغى هذا القانون كافة القوانين السابقة المتعلقة بالأراضي خارج حدود البلديات، وفرض ضريبة على كافة الأراضي التي تقع خارج حدود البلديات بنسب متفاوتة وفئات مختلفة حسب نوع الأرض، ما عدا الأراضي البعلية غير المروية فقد تم إعفاؤها من الضريبة، وقد عني هذا القانون بأراضي السقي على وجه الخصوص
ولا يزال قانون ضريبة الأبنية والأراضي داخل مناطق البلديات رقم (11) لسنة 1954 وقانون ضريبة الأراضي رقم (30) لسنة 1955 وما طرا عليهما من تعديلات أردنية حتى عام 1967 وتعديلات بموجب أوامر عسكرية إسرائيلية سارية المفعول لغاية الآن. وذلك بالاستناد إلى قرار الرئيس الراحل ابو عمار رقم (1) المنشور في الوقائع الفلسطينية ( الجريدة الرسمية) / العدد الأول. الذي أكد على استمرار العمل بالقوانين والأنظمة والأوامر التي كانت سائدة قبل 5/6 /1967.
ويفرض قانون (11) لعام 1954 الساري المفعول على محافظات الضفة الغربية ضريبة على الأملاك (المباني والأراضي) التي تقع داخل حدود البلديات بنسبة 17% من قيمة عقد إيجار البناء بعد حسم 20% من قيمة العقد كبدل استهلاك, و6 بالإلف من القيمة البيعية للأرض غير المقام عليها بناء.
أما في قطاع غزة فيسري قانون ضريبة الأملاك البريطاني رقم 42لسنة 1940 والذي يسمى "قانون ضريبة الأملاك داخل المدن" والصادر قبل ما يزيد عن ستين عاماً. ي وقد ألغى هذا القانون قانون ضريبة الأملاك في المدن:
واشترط أن تظل جميع الأنظمة والأوامر والمراسيم والإعلانات والإشعارات والتبليغات والتعيينات والوثائق التي صدرت أو أعطيت أو نفذت بمقتضى القانون الملغى، المعمول بها في تاريخ العمل بهذا القانون، سارية المفعول كأنها صدرت أو أعطيت أو نفذت بمقتضى هذا القانون، إلى أن تلغى أو تعدل بمقتضى هذا القانون.

التعريف بالإدارة العامة لضريبة الأملاك ودورها :

الإدارة العامة لضريبة الأملاك هي إحدى الإدارات العامة في وزارة المالية, أما دور ضريبة الأملاك في محافظات الوطن فلا يقتصر على تحصيل الضريبة وتخمين الأراضي فحسب وإنما تقوم دوائر ضريبة الأملاك بتقديم العديد من الخدمات للمواطنين حيث تتولى إدارة ما يزيد عن 70% من مساحة الأراضي في الضفة الغربية وهي تلك الأراضي التي لم تجري عليها أعمال التسوية حيث تقوم بالحفاظ على ملكية المواطنين عن طريق تنظيم الملكية ونقلها وتثبيتها واخراجات القيد اللازمة لإثبات الملكية وللحصول على تراخيص البناء وتقوم أيضا بالحفاظ على تلك السجلات من أيام الانتداب البريطاني لغاية الآن وغيرها الكثير من العمليات والخدمات الأخرى, أما المساحة المتبقية من أراضي الوطن والتي لا تتعدى 30% تتولى إدارتها دوائر تسجيل الأراضي فيما يتعلق بالملكية وأحكام انتقالها فقط أما تخمينها وفرض الضرائب عليها هو من مهام واختصاص دوائر ضريبة الأملاك ومن هنا يتضح أن ضريبة الأملاك هي الجهة الوحيدة التي تحتفظ بسجلات الملكية لكافة محافظات الوطن دون سواها. وتبرز أهميتها أيضا في أنها ضريبة متزايدة ومتنامية كونها ترتبط بالحركة العمرانية والبنائية التي لا تتوقف حتى في أحلك الظروف, هذا بالإضافة إلى كونها ضريبة تؤثر على أغلبية سكان الضفة الغربية الذين يقطنون المدن الفلسطينيـة والبلدان التي تم اسـتحداث بلديات فيها حيث أن هنالك كم هائل من المكلفين سواء في موضوع الملكية واخراجات القيد أو في موضوع الضريبة.
وهذا ما أعطى لضريبة الأملاك دورا استثنائيا بجانب دورها في تخمين وترسيم الضريبة وجبايتها وجعلها تعمل بمثابة سلطة أراضي موازية.

أهداف الإدارة العامة لضريبة الأملاك

تسعى ضريبة الأملاك ممثلة بإدارتها العامة وكادرها الوظيفي إلى تحقيق مجموعة من الأهداف أهمها:
الحفاظ على ملكية المواطنين وتجديد السجلات.
زيادة إيرادات ضريبة الأملاك ورخص المهن وتفعيل الجباية.
إعادة التخمين الشامل لجميع البلديات القديمة والمستحدثة.
تطوير نظام الحاسوب الحالي.
تغيير آليات التخمين الحالية واستبدالها باليات حديثة حسب المعايير الدولية.
رفع القدرات والمهارات الفنية والإدارية للموظفين.
زيادة التوعية الضريبية.
تسهيل الخدمات المقدمة للمواطنين والعمل على تسريع انجازها.
الخدمات التي تقدمها الإدارة العامة لضريبة الأملاك والدوائر التابعة لها
اخراجات القيود
شهادات بدفع الضرائب.
شهادات بعدم وجود أملاك.
مطابقة أسماء للمحاكم الشرعية.
شهادة براءة ذمة للبلدية.
معاملات شؤون اجتماعية.
معاملات استقطاع ضريبي.
معاملات تغيير تصرف ( ملكية).
جباية ضريبة الأملاك.
تصديق عقود الإيجار.
رخص مهن.
مراجعات وأعمال التخمين.
شهادة براءة ذمة للطابو.
شهادات إثبات ملكية.
تنفيذ قرارات المحاكم.
إلقاء الحجوزات بموجب قرارات المحاكم.

التخمين الشامل:يعتبر التخمين العمود الفقري لضريبة الأملاكحيث يشكل نقطة البداية والنهاية في معظم الأعمال والخدمات التي تقدمها دوائر ضريبة الأملاك للمواطنين, فبالإضافة إلى مراجعات التخمين السنوية فقد تم انطلاق عملية التخمين الشامل بصورة غير مسبوقة منذ ما يزيد عن 23 عاما في معظم محافظات الوطن بقرار من معالي وزير المالية في النصف الثاني من عام 2022, وبالرغم من ضعف الإمكانيات وقلة الموارد المتاحة ونقص عدد الكادر العامل إلا اننا رفعنا راية هذه العملية وفق الآلية التالية:
آلية التخمين:
لقد وضحت المادة رقم (7) من القانون رقم (11) لسنة 1954 أساس وأصول التخمين وما هي المعايير التي يجب أن يعتمد عليها المخمنين في هذه العملية بشكل يحقق العدالة ويراعي طبيعة البناء وموقعه وشكله والمراد المستخدمة في البناء والتشطيب … الخ. وتمر عملية التخمين بالمراحل التالية:

مرحلة حصر وتخمين الأملاك:
قد حتم القانون في المـادة 19 منه على أن يتم الحصر ومراجعـة التخمين في كل عام حسـبما نصت المادة 19 من القانون, بالإضافة إلى إعادة عملية التخمين الشامل ( العمومي كل خمس سنوات وفقا لأحكام المادة رقم (20) من القانون.
وتفرض ضريبة الأملاك على أساس صافي القيمة الإيجارية الفعلية أو المقدرة للبناء أو الأرض سنوياً، وتمر عملية التخمين بالآلية التالية:
1- في كل خامس عام أو في أية مدة يعينها مجلس الوزراء بقرار ينشر في الجريدة الرسمية يجري إعادة تخمين صافي قيمة الإيجار السنوي لجميع الأملاك الواقعة ضمن المنطقة المعنية في القرار المذكور وتنظيم قائمة تخمين جديدة وفقاً لأحكام هذا القانون وتفرض الضريبة اعتباراً من بدء السنة المالية التي تلي إعادة التخمين.
2- تسري جميع أحكام هذا القانون فيما يتعلق بقائمة التخمين على جميع ملاحق قوائم التخمين وقوائم التخمين الجديدة.
أي يجب أن يتم إعادة التخمين كل خمس سنوات من قبل الدوائر الضريبية، وذلك بهدف حصر الأملاك الخاضعة للضريبة بصورة دورية (كل خمس سنوات) لضمان عدم وجود عقارات لم تخمن مسبقاً، وكذلك لزيادة قيمة التخمين كل خمس سنوات أو خفض تمشياً مع الظروف الاقتصادية نتيجة لتغير القيمة العقارية ومعدلات الإيجار المختلفة وتسمى إعادة التخمين كل خمس سنوات بالتخمين العمومي أو التخمين العام ويتم فيه إجراء عملية إعادة تخمين شاملة للمباني والأراضي المخمنة سابقاً وكذلك للمباني والأراضي المستجدة والتي لم تخمن بعد. والى جانب هذا الحصر العام(التخمين العام) كل خمس سنوات فان القانون رقم 11 لعام 1954.
مرحلة الطعن على قرارات لجان التخمين:
وقد اشتمل قانون 11 لعام 1954 على مرحلتين فقط للطعن في قرار لجنة التخمين هما: 1. مرحلة الاعتراض: وتتمثل هذه المرحلة باعتراض المكلف إلى الجهة المصدرة لقرار التخمين وهي لجنة التخمين،2. ونظمت هذه المرحلة المادة (9) من قانون ضريبة الأملاك رقم 11 لعام 1954.2. مرحلة الاستئناف: وتأتي هذه المرحلة في المرتبة الثانية والأخيرة، ويعتبر القرار الذي يصدر عنها قراراً نهائياً غير قابل للطعن أو الالتماس أمام أي جهة أو هيئة أخرى. وقد نصت المادة (10) من قانون 11 لعام 1954 على هذه المرحلةأهداف التخمين:
تحقق عملية التخمين مجموعة من الأهداف أهمها:
إشاعة العدل والمساواة والتثبت من انتشار هذا المفهوم وتطبيقه:
إن عملية التخمين الشامل هي عملية قانونية تنطلق من مبادئ تحقيق العدالة والمساواة في التكليف, فلا يمكن أن يكون هناك مكلفين خاضعين للضريبة منذ سنوات وآخرين غير خاضعين, مع العلم أن آخر عملية تخمين شامل جرت في معظم المحافظات منذ ما يزيد عن 23 سنة, في الوقت الذي ينص القانون على إجرائها كل خمس سنوات.
وبهدف تحقيق العدالة فان عملية التخمين الشامل ترتكز على أسس عادلة وواضحة نص عليها القانون فهي تفرق بين البناء المؤجر والبناء الذي يسكنه مالكه, وكذلك تأخذ بعين الاعتبار كل من : مساحة البناء وشرف الموقع والمواد المستخدمة في التشطيب وإيجار المثل بعد حسم الخمس (20%) كنتيجة للاستعمال والقدم, وهذا الخصم ممنوح لكافة المكلفين بالضريبة دون استثناء.
زيادة تحصيلات وجباية ضريبة الأملاك لدعم موازنة البلديات والهيئات المحلية وتمكينها من تلبية احتياجاتها لتكون قادرة على تقديم الخدمات للمواطنين في شتى المجالات الخدماتية والاجتماعية والاقتصادية والثقافية وبالتالي دعم عجلة التنمية الاقتصادية إلى الأمام.
تحديث بيانات الملكية بهدف تثبيت ملكية المواطنين والحفاظ عليها. خاصة في ظل الوضع الاستثنائي الذي يعيشه الوطن والذي يتعلق بقيود الملكية.
إعطاء رؤية ومؤشر للقطاعين العام والخاص والجهات ذات العلاقة عن حجم الاستثمارات الخاصة بالأبنية والأراضي وتمكينهم من اتخاذ القرارات المناسبة في هذا الاتجاه.
حوسبة ضريبة الأملاك:
يطبق في ضريبة الأملاك برنامج محوسب شامل ومتكامل ويعتبر من انجح ثلاثة برامج على مستوى السلطة الوطنية الفلسطينية بشهادة الخبراء وأصحاب الاختصاص, قمنا بإدخال كافة البيانات التي تتعلق بالمكيلة والضريبة لجميع المكلفين, وتجدر الإشارة هنا أيضا أن حجم البيانات المدخلة على هذا البرنامج تأتي في المرتبة الثانية بعد حجم بيانات وزارة الداخلية وتتميز ضريبة الأملاك بأنها الجهة الوحيدة في الوطن التي تشتمل على بيانات محوسبة للملكية, ويقدر عدد المكلفين المدخلين على البرنامج حوالي مليون ونصف مكلف, ونحن الآن بصدد تطوير هذا البرنامج بصورة اكبر وتوحيد قاعدة البيانات وتحويله إلى المركزية وصولا إلى مرحلة ربط هذا النظام بشبكة الانترنت ونظام ال ( gis) للاستفادة من خدمات هذه الشبكة.
دور ضريبة الأملاك في عملية التنمية:
يبرز دور ضريبة الأملاك في عملية التنمية من خلال مساهمتها في تحقيق مجموعة من الأهداف الإستراتيجية وأهمها:
أولا: الهدف المالي:
ويتمثل هذا الهدف في تمويل الخزانة العامة أو موازنة الهيئات المحلية (البلديات) التي تلعب دورا هاما جدا وتمارس مهام فعالة في التنمية المحلية المستدامة مثل: التخطيط والتنظيم, وتوفير خدمات البنية التحتية, والرقابة الصحية والبيئية, وتقديم الخدمات الثقافية والاجتماعية وإنشاء الحدائق والمتنزهات وإقامة الأنشطة الثقافية. والمساهمة في حل مشكلتي الفقر والبطالة من خلال دورها في عملية التنمية الاجتماعية التي يجب أن تقوم بها ضمن حدودها. وترخيص الأبنية والأسواق والحرف. وغيرها الكثير من المهام التي تساهم في دفع عجلة التنمية على كافة المجالات الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والبيئية وغيرها.
ثانيا: الهدف الاجتماعي:
ويقصد بالهدف الاجتماعي تحقيق العدالة الضريبية بين المكلفين وكذلك إعادة توزيع الدخول، بحيث تؤخذ الضريبة من القادرين ماليا ليعاد توزيعها على شكل خدمات ومشاريع تنموية، لتنعكس آثارها على كافة المواطنين. وهذا ما تساهم به ضريبة الأملاك في الضفة الغربية، حيث إنها ضريبة تفرض على أصحاب الأملاك (القادرين ماليا) ثم يعاد توزيعها على شكل خدمات ومشاريع تنموية تنعكس آثارها على كافة أفراد المجتمع.
وتعتبر ضريبة الأملاك من الضرائب المباشرة التي تعتبر أكثر عدالـة من الضرائب غير المباشرة ويعود ذلك إلى العديد من الأسباب أهمها:
عدم إمكانية نقل العبء الضريبي من المكلف به إلى أي شخص آخر، فالممول القانوني والممول الفعلي لهذه الضرائب هو الشـخص نفسه، على عكس الضرائب غير المباشرة التي عادة ما يتحملها المسـتهلك، لان الممول القانوني لها يقوم بنقل العبء الضريبي إلى المستهلك كما هو الحال في ضريبة القيمة المضافة مثلا، وبالتالي فان الممول القانوني في الضرائب غير المباشرة يختلف عن الممول الفعلي.
أنها تصيب الأشخاص القادرين ماليا في المجتمع دون الفقراء، فعلي سبيل المثال فان ضريبة الأملاك تفرض على أصحاب العقارات والأملاك، ولا تفرض على المسـتأجرين أو الـذين لا يجدون المأوى، بعكس الضرائب غير المباشرة، التي تصيب الفقراء والأغنياء على حد سواء مثل ضرائب الاستهلاك (القيمة المضافة).
بالإضافة إلى هدف إعادة توزيع الدخول يمكن أن تستخدم ضريبة الأملاك كأداة لمعالجة بعض المشاكل الاجتماعية مثل المساهمة في حل مشكلة المساكن كإعفاء المستثمرين في قطاع الإسكان من الضرائب بهدف تشجيعهم على البناء وإعفاء المساكن الشعبية إعفاء كلياً أو جزئياً أو مؤقتاً. أو أن تقوم الحكومة برفع نسبة الضريبة على الأرض الفضاء (غير المقام عليها البناء) داخل المدن لدفع أصحابها إلى البناء عليها أو بيعها للتخلص من كبر مبالغ الضريبة المفروضة عليها، ويمكن أن يؤدي ذلك أيضا إلى انخفاض أسعار الأراضي لأغراض البناء وبالتالي يتم حل مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي داخل المدن ويساهم ذلك أيضاً إلى حل مشكلة الإسكان ودفع عجلة التنمية إلى الإمام.
ثالثاً: الهدف الاقتصادي:
مما لا شك فيه أن لضريبة الأملاك في الضفة الغربية آثارا اقتصادية مختلفة يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار من أهمها:
– تؤثر على الاستثمار خاصة في قطاع البناء والإنشاءات الذي يعتبر شريان الحياة بالنسبة للاقتصاد الوطني،- لأنه يؤثر على كافة القطاعات الاقتصادية الأخرى،- بل يرتبط بها ارتباطا وثيقا،- فانخفاض نسبة ضريبة الأملاك من شانه أن يقلل العبء الضريبي الملقى على كاهل مالك العقار داخل مناطق البلديات الذي يتكبد ضريبة أملاك،- ورسوم نفايات،- وضريبة معارف ورسوم رخص مهن،- ورسوم حرف وصناعات،- وأثمان المياه والكهرباء،- والعديد من التكاليف الأخرى،- وبالتالي فان ذلك سوف يؤدي إلى تشجيع الاستثمار في هذا المجال.
– كذلك قد تؤثر ضريبة الأملاك على الادخار،- فكلما انخفضت نسـبة ضريبة الأملاك كلما أدى ذلك إلى زيادة مقدرة الأفراد على الادخار مما ينعكس ايجابا على الاقتصاد القومي.
– كذلك قد تؤثر ضريبـة الأملاك على الاستهلاك خاصة بالنسبة إلى ذوي الدخول المتدنية،- فان خفض نسبة الضريبـة تؤثر إلى حد ما على مقدار ما يستهلكه من سلع وخدمات،- مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات استهلاكهم لهذه السلع والخدمات وبالتالي ارتفاع مستوى معيشتهم.
– قد تساهم ضريبة الأملاك أيضا في معالجة المشـاكل الاقتصادية التي يعاني منها المجتمع فإذا كان المجتمع يعاني من مشكلة البطالة مثلاً،- فانه يمكن استخدام ضريبة الأملاك كسياسـة مالية ضريبية من قبل السلطات المختصة (وزارة المالية) وذلك عن طريق خفض نســبة ضريبة الأملاك الأمر الذي سوف يؤدي إلى زيادة الدخل المتاح بأيدي الأفراد وهذا سـوف يؤدي إلى زيادة الاسـتثمار في قطاع البناء والإنشــاءات وبالتالي تشـغيل عدد لا باس به من الأيدي العاملـة في المجتمع.
أما إذا كان المجتمع يعاني من حالة ركود اقتصادي، فان خفض نسـبة ضريبة الأملاك من شـانه أن يعمل على زيادة الدخل المتاح بأيدي الأفراد، مما يحفز الأفراد على زيادة الاســتهلاك والاسـتثمار وبالتـالي الحد من مشـكلـة الركود الاقتصـادي التي يعـاني منها المجتمع وعلى العكس من ذلـك في حالـة التضخم (أي الارتفاع المسـتمر في مسـتوى الأسـعار) الذي ينجم عن زيادة الطلب على الســـلع والخدمات المختلفة، فتعمل الدولة في هذه الحالة على رفع نسبة ضريبـة الأملاك لتقليل الدخل المتاح بأيدي الأفراد وسـحب القوة الشرائية وبالتالي الحد من حالة التضخم التي يعاني منها المجتمع.

خطــة البحـــث

البحث : لمحة موجزة عن تعريف ضريبة الاملاك المبنية وخصائصها وتطورها التاريخي .

القسم الاول : في مطرح الضريبة والمكلفين بها وحالات الاعفاء منها …

الفصل الاول : مطرح الضريبة .

الفصل الثاني : المكلفون بالضريبة .
النبذة الاولى : في مالك البناء
النبذة الثانية : حالة الابنية المحتلة ( استطرادا )
النبذة الثالثة : حالة مستثمر البناء

الفصل الثالث: في الاعفاء من الضريبة وزوالها ووقفها والاخراج عن نطاقها :
النبذة الاولى : في الاعفاءات الدائمة
النبذة الثانية : في الابنية المعفاة بسبب الغايات المخصصة لها.
النبذة الثالثــة : الاعفاءات المؤقتة والجزئية
النبذة الرابعــة : زوال الضريبة
النبذة الخامسة : وقف الضريبة ( حالة شغور البناء ، عدم اشغال البناء او تأجيره ، شروط وقف الضريبة)
النبذة السادسة : الاخراج عن نطاق الضريبة

القسم الثاني : اسس التكليف بالضريبة ومعدلاتها وتحصيلها والاعتراض عليها .

الفصل الاول : الايرادات التي تطالها الضريبة .
النبذة الاولى : في تقديم التصريح
النبذة الثانية : تحديد القيمة التأجيرية انطلاقا من عقود الايجار
النبذة الثالثة : تحديد القيمة التأجيرية وفقا للتقدير المباشر

النبذة الاولى : تحصيل الضريبة
النبذة الثانية : الاعتراض على الضريبة

خاتمة : آراء واقتراحات .

وهي تطال المالك والمستثمر او من بحكمها وتفرض على اساس مجموع الايرادات الصافية الحقيقية او المقدرة العائدة للسنة السابقة لسنة التكليف سواء كان البناء شاغرا او مشغولا ببدل او بدون بدل ما لم يكن هؤلاء يستفيدون من الاحكام المتعلقة بالاعفاء من الضريبة او زوالها او وقفها ، اذ تعفى من الضريبة بعض الابنية كتلك التي تملكها الدولة او البلديات حتى ولو كانت مؤجرة والابنية المخصصة ضمن الاراضي الزراعية لغايات تتصل مباشرة بالاستثمارات الزراعية والمستعملة في سبيل تلك الغايات فيما تزول الضريبة بزوال ايرادات الابنية او اقسام الابنية نهائيا اما بسبب زوال الابنية او اقسام الابنية نفسها واما بسبب تخريبها بشكل يجعل من المتعذر استعمال اي جزء ، وذلك ايا كان سبب الزوال او التخريب .

ويواجه تطبيق قانون ضريبة الاملاك المبنية بعض الصعوبات اهمها تلك المتعلقة بالشغور الحاصل في ملاكات الدوائر المختصة في وزارة المالية مما يعيق عملية الاطلاع التي يمكن ان تجريها هذه الدوائر او تلك الناتجة عن تطبيق القانون الرقم 366/94 الذي الغى الضريبة النسبية والتصاعدية او عن تلك المتعلقة بكيفية فرض الضرائب على الفنادق المؤجرة وغيرها …

وانطلاقا مما تقدم تناولنا في قسمي هذا المبحث المستهل بتعريف ضريبة الاملاك المبنية وخصاصها وتطورها التاريخي مطرح الضريبة وحالات الاعفاء منها والمكلفون بها (القسم الاول) واسس التكليف بالضريبة ومعدلاتها وكيفية تحصيلها والاعتراض عليها (القسم الثاني) وصولا الى خاتمة تناولنا فيها بعض الآراء والمقترحات .
لمحة موجزة عن تعريف ضريبة الاملاك المبنية وخصائصها وتطورها التاريخي :
تنص المادة (24) من قانون ضريبة الاملاك المبنية على ان الضريبة تفرض على اساس مجموع الايرادات الصافية الحقيقية او المقدرة ، العائدة للسنة السابقة لسنة التكليف .

وتنص المادة (25) من القانون نفسه على ان يقصد بالايرادات الصافية الحقيقية الفرق بين الايرادات غير الصافية والاعباء القابلة التنزيل والتي تحدد بالاستناد الى عقود الايجار المسجلة وملاحقها والى الوثائق التي يبرزها المالك او المستثمر .

وجاء في المادة (27) من القانون نفسه انه تعتبر اعباء قابلة للتنزيل من الايرادات غير الصافية النفقات التالي بيانها والتي يتحملها المالك عن المستأجر بموجب عقد الايجار وملاحقه دون الرجوع بها عليه …

في ضوء هذه النصوص يمكن تعريف الضريبة على الاملاك المبنية بانها ضريبة مباشرة عينية تفرض سنويا على الايرادات المقدرة والصافية للعقارات المبنية .

وسنتكلم فيما يلي عن كل واحدة من هذه الخصائص :

اولا – انها ضريبة مباشرة عينية ،
الضريبة على الاملاك المبنية من الضرائب المباشرة على الايرادات وهي في الاصل عينية اذا لم يراع المشرع بالنسبة اليها ظروف الممول الشخصية ، فلم يقرر اعفاءات للاعباء العائلية ، الا ان المشرع راعى الى حد ما بعض عناصر شخصية الضريبة ، فأعفى منها لمدة عشر سنوات ، دور السكن التي تبنى لايواء المعوزين وذوي الدخل المتواضع او المحدود ، ثم جعل معدلاتها تصاعدية وذلك بموجب القانون الرقم 366/94 ، وقرر بعض الاعفاءات منها كما الحال بالنسبة للابنية التي تملكها الدولة او البلديات والابنية المخصصة ضمن الاراضي الزراعية لغايات تتصل مباشرة بالاستثمارات الزراعية والمستعملة فعلا في سبيل تلك الغايات والابنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية وما يلحق بها مباشرة من مساكن للخدم الا اذا كانت مؤجرة او مستأجرة ( على ما سنراه لاحقا ) .

ثانيا – هي ضريبة على الدخل وليس على رأس المال
اذ تدل احكام القانون الصادر في 17/9/1962 والمتعلق بضريبة الاملاك المبنية على انها مفروضة على دخل العقار وليس على ملكيته . فالمادة السادسة تعتبر في حكم الابنية الاراضي او اقسام الاراضي الفضاء المستعملة لغايات استثمارية غير زراعية سواء كانت ملحقة بالمباني او مستقلة عنها ، والمادة الرابعة تعتبر من ملحقات الابنية واجهات الابنية او اسطحها او التركيبات المقامة عليها عندما تستعمل لغايات استثمارية تجارية او صناعية او للدعاية او الاعلان والمواد (24 و 25 ) من نفس القانون جعلت الضريبة تسري على اساس القيمة التأجيرية السنوية للعقار .

والمادة (13) تنص على انه تزول الضريبة بزوال ايرادات الابنية او اقسام الابنية نهائيا اما بسبب زوال الابنية او اقسام الابنية نفسها ، واما بسبب تخريبها بشكل يجعل من المتعذر استعمال اي جزء منها .

والمادة التاسعة تنص على اعفاء الابنية اعفاء كليا من الضريبة الا اذا كانت مستعملة بكاملها في سبيل الغايات التي استوجبت الاعفاء ، اما اذا كان الاستعمال مقتصرا على جزء منها ، فلا يعفى الا الجزء المستعمل لتلك الغايات فقط .

كل ذلك يدل على ان الضريبة مفروضة على دخل العقارات ( ايراداتها ) المبنية وليس على ملكيتها .

ثالثا – هي ضريبة تفرض في اغلب الاحيان على الدخل المقدر وليس الفعلي ،
فالضريبة مفروضة على القيمة التأجيرية السنوية للعقار التي تتولى تقديرها في بعض الحالات الدائرة المالية المختصة ، كما الحال عند عدم وجود عقد ايجار مسجل في الابنية المؤجرة او عند عدم انطباق العقد المسجل على احكام المادة (32) من القانون او عند صورية العقد المسجل ، او عند اشغال البناء ، من قبل المالك ، ولا يزال في الغالب اساس هذه الضريبة هو القيمة التأجيرية كما تحددها الدائرة المالية المختصة بالرغم من وجود عقد ايجار ، يضاف الى ذلك ان التقدير المباشر لا يجري كل سنة بل يسري مفعوله لمدة ثلاث سنوات اذا ثبت للدائرة المالية المختصة ان وضع البناء من حيث شاغليه ومحتوياته وتقسيماته الداخلية لم يتبدل .

رابعا – ضريبة سنوية
الضريبة على العقارات المبنية ضريبة سنوية ، اذ نصت المادة (74) من القانون على انه تفرض الضريبة العقارية بموجب جداول تكليف سنوية وفقا لاحكام قانون المحاسبة العمومية .

خامسا – ضريبة على الدخل الصافي
اذ نص المشرع في المادة (28) من قانون ضريبة الاملاك المبنية على ان يحدد بمرسوم يصدر بناء على اقتراح وزير المالية العبء القابل للتنزيل لقاء كل نوع من انواع الخدمات المشتركة المشار اليها في المادة السابقة بنسبة معينة من الايرادات غير الصافية ، على ان لا يتجاوز مجموع النسب (20)% من مجموع تلك الايرادات .

فالضريبة اذن مفروضة على الدخل الصافي ، ولكنه ليس الدخل الصافي الفعلي ، اذ ان المشرع لم ينص على المصروفات الفعلية ( الاعباء القابلة للتنزيل ) وانما نص على مبلغ جزافي .

" تاريخيا فقد كانت ضريبة الاملاك المبنية تدعى في الماضي " ويركو المسقفات"، وكانت تستوفى بمقتضى قانون 5 آب سنة 1886 على اساس القيمة البيعية للعقارات المبنية ، مؤجرة كانت ام غير مؤجرة ، ثم اعتمدت القيمة التأجيرية اساسا لفرض الضريبة في سنة 1910 .
وفي آب 1921 صدر قرار عن المفوض السامي الفرنسي يقضي باحداث ضريبة واحدة على الاملاك المبنية تطبق في جميع الاراضي اللبنانية ، وتستوفى على اساس القيمة التأجيرية ، ثم ادخلت تعديلات عديدة على هذه الضريبة في عامي 1930 و 1943 .

وفي 12 حزيران سنة 1959 صدر المرسوم الاشتراعي رقم 145 الذي الغى المرسوم الاشتراعي رقم (55) تاريخ 24 حزيران 1943 واحدث احكاما جديدة لضريبة العقارات المبنية .

وكان المرسوم الاشتراعي رقم (145) المنوه به موضع انتقادات كثيرة اهمها ان الضريبة غير تصاعدية وانها تصيب جميع العقارات التي يشغلها مالكوها بصرف النظر عن نوع هذه العقارات ومقدرة اصحابها كبيوت القرويين ، وغير الموسرين واصحاب الدخل المحدود بصورة عامة .

وفي 17/9/1962 صدر قانون جديد لضريبة الاملاك المبنية الغى المرسوم الاشتراعي رقم 145 والنصوص التي تتعارض او لا تأتلف مع احكامه وقضت المادة (106) منه بأن يعمل به اعتبارا من سنة تكليف 1963 .

وفي 1/8/1994 صدر القانون رقم 366 ليعدل احكام قانون ضريبة الاملاك المبنية "
واهم هذه التعديلات :
– الغاء الضريبة النسبية والتصاعدية واستبدالها بضريبة تصاعدية ذات معدلات مخفضة .
– زيادة الاعفاء للابنية المسقوفة بالقرميد .
– زيادة الاعفاء للدور السكنية المشغولة من المالك او احد الشركاء في الملكية .
– منح المستأجر الذي يشتري العقار المأجور الذي يشغله بالسكن تخفيضا على القيمة التأجيرية المقدرة تقديرا مباشرا بتاريخ الشراء بنسبة 25% .
– ابقاء القيمة التأجيرية في حال انتقال الملكية بالارث كما كانت معتمدة بتاريخ وفاة المورث دون تعديل بالنسبة للورثة الذين يشغلون العقار من المورث بتاريخ الوفاة .

القسم الاول

ويتضمن في فصوله التالية مطرح الضريبة والمكلفين بها وحالات الاعفاء منها والاخراج عن نطاقها …

اولا – الفصل الاول : مطرح الضريبة :
نصت المادة الاولى من قانون ضريبة الاملاك المبنية على مطرح الضريبة اذ ورد فيها :
تتناول ضريبة الاملاك المبنية الابنية على اختلاف انواعها ايا كانت مادة بنائها وايا كان محل وجودها .

ويقصد بكلمة ابنية الابنية بحد ذاتها وملحقاتها ومتمماتها وما هو في حكمها ( الفقرة الثانية من المادة الاولى من قانون ضريبة الاملاك المبنية ) .

وتطبق هذه العبارة على مختلف الانشاءات ، ذلك انه يقتضي تفسير عبارة " ابنية " على اوسع مدى .

واضافت الفقرة الثانية من المادة الاولى من القانون المنوه به اعلاه على انه تتناول الضريبة ملحقات الابنية ومتمماتها .

– ويعتبر من ملحقات الابنية الارض او الاراضي التي تحيط بالبناء على شكل حدائق او بساتين او باحات او اي شكل آخر عندما تكون جزءا من العقار المشادة عليه الابنية على ان لا تتجاوز الالفي 2000 ( مترا مربعا ) .

ومن هذا القبيل مشاريع الري والآبار الارتوازية .

– وكذلك تعتبر من ملحقات الابنية واجهات الابنية واسطحها وما قد يقام عليها من تركيبات لاغراض الدعاية او الاعلان او لغايات استثمارية تجارية او صناعية .

– وتعتبر من متممات الابنية حسبما جاء في المادة الخامسة التمديدات والاقنية والالات والادوات المركزة في الابنية لغايات تجارية او صناعية والتي يتعذر انتزاعها منها دون الاضرار بها او بالجزء من البناء الذي تقوم عليه او تلتصق به وكذلك المصاعد واجهزة التدفئة والتبريد وتمديدات الماء والكهرباء والغاز وسواها من المتممات المعدة لتأمين استعمال الابنية بشكل افضل بصرف النظر عن اية غاية اخرى تجارية او صناعية .

ويعتبر القانون بحكم الابنية
– " المركبات البحرية والبرية وسواها من الاشياء والتركيبات المركزة في مكان ثابت والمستعملة كالابنية للسكن او للتجارة او للصناعة او لاية غاية اخرى وذلك ايا كانت مادة صنعها وايا كان محل وجودها ومثال ذلك المراكب البحرية او النهرية المركزة الى الشاطىء والمستعملة للسكن او اندية ليلية او ملاهي " .

" وتعتبر من العقارات المبنية وتخضع بالتالي من الناحية الضرائبية . لاحكام قانون ضريبة الاملاك المبنية المستودعات والمخازن والعنابر.

" Il semblerait que le terme " propriété bâtie s’entendre de lui même , en réalité , c’est un terme qui , au sens fiscal a besoin au contraire d’être rigoureusement défini .
En troisième lieu , certains terrains non bâtis sont assimilés à des propriétés bâties , ce sont des terrains affectés à un usage commercial ou industriel , tels que les chantiers , hangars , dépôts et marchandises .

وتعتبر في حكم الابنية ايضا الاراضي الفضاء المستعملة لغايات استثمارية غير زراعية سواء كانت ملحقة بالمباني او مستقلة عنها ، مسورة او غير مسورة ، ومثال ذلك الاراضي المستعملة لتخزين البضائع او لاقامة مراكز دائمة او مؤقتة للهو والفرجة كالسيرك ومدينة الملاهي .

كما اعتبر المرآب عقارات مبنية .
" ولا يخضع التعويض الذي يحكم به لاصحاب الاراضي الفضاء من جراء احتلال ارضهم لضريبة الاملاك المبنية لاعتباره تعويضا عن اضرار وليس ايرادا ناتجا عن اشغال عقاراتهم " .

الفصل الثاني – المكلفون بالضريبة :
ان المكلف بالضريبة هو مالك البناء او مستثمره او من يعتبره القانون بحكم المالك او المستثمر .

النبذة الاولى – في مالك البناء :
ان مالك البناء هو الذي تثبت ملكيته بالصحيفة العينية للعقار .

الا انه واثناء الاحداث اللبنانية وبسبب تعذر الحصول على سندات الملكية ولانه لا يعتد الا بالوقوعات المسجلة في الصحيفة العينية للعقار جاء التعميم الرقم 230/ص1 الصادر عن السيد وزير المالية في العام 1982 والذي قضى باعتماد العقود الممسوحة والمسجلة في السجلات اليومية التابعة للدوائر العقارية والمدفوع رسومها لفرض ضريبة الاملاك المبنية وذلك ( وكما جاء في التعميم المنوه به ) درءا للضرر اللاحق بالمكلفين وبالخزينة نتيجة عدم امكانية المكلفين الحصول على سندات الملكية او افادات عقارية بسبب الاوضاع الامنية .

ولكن كيف يمكن للدوائر المالية معرفة حصول عقود البيع المنوه بها ؟
ان الدوائر المالية تعرف بهذه العقود اما من خلال البائع خشية ان تقوم الدوائر المالية بتكليفه بالضريبة واما من المشتري نفسه خشية فرض الغرامات المنصوص عليها في المواد 46 و 73 من القانون .

ونضيف ان مفعول التعميم المذكور انحصر في اعتبار المشتري بحكم المالك لاجل فرض الضريبة فقط …

ويعتبر القانون بحكم المالك كل من يتصرف بعقار اميري ، او يملك حق انتفاع في عقار او يكون قد اشترى عقارا بالتقسيط بموجب عقد بالبيع مسجل على الصحيفة العينية ذلك ان البائع بالتقسيط يبقى من الناحية القانونية وبموجب قانون ضريبة الاملاك المبنية المالك الحقيقي للعقار طالما ان واقعة تسجيل الملكية بفعل البيع لم تجر لدى امانة السجل العقاري، وعندما يعمد الفريقان الى تسجيل الوعد بالبيع على الصحيفة العينية للعقار ، يعتبر الشاري عندئذ بحكم المالك وتفرض الضريبة باسمه .

وفي هذا الاطار نشير الى ما ورد في القرار الرقم 44 تاريخ 22/2/1979 بالدعوى رقم 5558/1973 :

" وبما ان المادتين الثانية والثالثة من القانون المذكور عرفت كل واحدة منهما "المستثمر والمالك " فقد جاء في المادة الثانية المشار اليها ان المستثمر هو كل شخص حقيقي او معنوي يستثمر بناء مقاما في عقار يملكه سواه وذلك اما بتشييد البناء من ماله الخاص واستثماره بالتأجير من الغير او بالاشغال الذاتي لقاء شروط يتفق عليها مع المالك كما انه يعتبر بحكم المستثمر وفاقا للفقرة الثانية من المادة (3) كل من يعمد دون وجه حق الى تشييد بنـاء فـي عقـار لا يملكـه واستثمـاره بالتأجيـر مـن الغيـر او بالاشغـال الـذاتي واعتبرت الفقرة الاولى من المادة (3) بحكم المالك كل من يتصرف بعقار اميري او يملك حق انتفاع في عقار او يكون قد اشترى عقارا بالتقسيط بموجب وعد بالبيع مسجل على الصحيفة العينية او يكون قد استأجر عقارا بموجب عقد ايجار مساقاة مسجل على الصحيفة العينية.

وبما انه يستفاد من الاحكام القانونية المشار اليها اعلاه انه لا يمكن اعتبار المشترين بالتقسيط بموجب عقود وعد بالبيع مستثمرين لعدم انطباق الشروط عليهم كما انه لا يمكن ان يعتبروا بحكم المالك ما لم تسجل عقودهم على الصحيفة العينية اذ ان المشترع فرض بصورة واضحة تسجيل هذا النوع من العقود وايضا عقود المساقاة على الصحيفة العينية .

وبما ان القانون الضرائبي له قواعد ومبادىء خاصة مستقلة ومختلفة عن سائر القواعد والمبادىء المرعية في القوانين الاخرى ( Autonomie du droit fiscal )ويقتضي تطبيقها دون اللجوء الى بعض القواعد السارية المفعول في القوانين الاخرى .

وبما ان العقود التي حددت موجبات كل من المتعاقدين تجاه الآخر يسري مفعولها بين الطرفين وليس من شأنها ان تنقل عبء الضريبة من مكلف الى آخر .

وبما ان وصف المكلف او وصفه القانوني يجب ان يستخلص من قانون الضريبة وليس من العقود الخاصة لان المكلف يوجد في وضع نظامي يخضع للاحكام التي ينص عنها قانون الضريبة ولا يعتد باي اتفاق خاص يكون مخالفا لهذه الاحكام يعقده مع شخص آخر وحتى مع الادارة نفسها .

وبما انه لا مجال اذن في نطاق القانون الضريبي لبحث مفعول العقود بين الشركة المستأنفة والمشترين بالتقسيط كما انه لا علاقة للدولة بالاتفاقات المعقودة بين الفرقاء والتي تحدد الملزم بدفع الضرائب والرسوم التي لا تسري عليها انما تقتصر مفاعيلها على الفرقاء المتعاقدين فقط .

Trotabas : Finances publiques . edit. 1964 , N° 275 et 277 p. 488.
…" Lorsqu’une discipline est ainsi regie par des règles propres ou dit qu’elle est autonome … quant à la portée pratique de cette autonomie , elle se mesure à ce fait qu’une situation juridique peut être réglée , au regard d’une discipline autonome et autrement qu’au regard de toute autre discipline et même de ce qu’on nomme le droit commun "

وفي قرار آخر :
" … لا يمكن اعتبار المشترين بموجب عقود وعد بالبيع بحكم المالك ما لم تسجل عقودهم على الصحيفة العينية اذ ان المشترع قد فرض بصورة واضحة تسجيل هذا النوع من العقود حفاظا على حقوق الغير ومنعا لكل احتيال على القوانين الضريبية من التهرب من تأدية الضرائب المتوجبة كرسوم التسجيل وسائر الضرائب المختلفة ، ففي حال تسجيل عقد الوعد بالبيع تفرض الضريبة باسم الموعود اذ يعتبر وفق قانون ضريبة الاملاك المبنية بحكم المالك " .

اما لجهة تحديد القيمة التأجيرية للبناء الذي يشغله المالك فسيأتي الحديث عنها في النبذة الثالثة من الفصل الاول في القسم الثاني من هذا المبحث .

النبذة الثانية – حالة الابنية المحتلة ( استطرادا ) :
من المعلوم ان كل بلدية تحدد وتستوفى ضمن نطاقها البلدي رسوما على القيمة التأجيرية ، وهي تفرضها على شاغلي الابنية ( من مالك ومستأجر ) وبدون بدل ( على سبيل التسامح ) .

ولا تعفى الابنية المحتلة من قبل الغير من الرسم على القيمة التأجيرية اذ اعتبر ديوان المحاسبة في الرأي الرقم 27 تاريخ 18/10/1995 انه يمكن دوما فرض هذا الرسم على الشاغل ومهما كلن نوع هذا الاشغال ، ( اي حتى ولو كان الشاغل محتلا ) .

وقد جاء في الرأي المنوه به ما يلي :
" … وبما ان المادة (3) من قانون الرسوم البلدية تقضي بأن يفرض رسم القيمة التأجيرية على شاغلي الابنية .

وبما ان ما ذهب اليه محافظ مدينة بيروت في كتابه لجهة اعفاء العقارات المحتلة من الرسوم على القيمة التأجيرية لا يتفق مع صراحة نص المادة الثالثة اعلاه ويتعارض مع التفسير الصحيح لقرار مجلس شورى الدولة رقم 119 تاريخ 10/3/1993 الذي جاء فيه : "انه لا يمكن فرض الرسم على المالك لعدم اشغاله قانونا لقاء بدل معين او اشتراك مقطوع او اية طريقة قانونية اخرى بل يمكن دوما فرض هذا الرسم من الشاغل مهما كان نوع الاشغال" باعتبار ان ما ذهب اليه قرار مجلس شورى الدولة لا ينطوي على عدم خضوع العقار المحتل للرسم بل يقتصر فقط على عدم صحة تكليف المالك بالرسم المذكور والى انه يمكن دوما فرض هذا الرسم على الشاغل مهما كان نوع الاشغال .

وبما انه يقتضي في ضوء قرار مجلس شورى الدولة المنوه به اعلاه اعتبار ان الرسم على القيمة التأجيرية يترتب على الشاغل ايا كان هذا الشاغل " .
النبذة الثالثة – حالة مستثمر البناء :
اما مستثمر البناء الخاضع للضريبة بموجب القانون فهو كل شخص حقيقي او معنوي يستثمر بناء مقاما في عقار يملكه سواه وذلك :

– اما بتشييد البناء من ماله الخاص كليا او جزئيا واستثماره لفترة من الزمن بالتأجير من الغير او بالاشغال الذاتي لقاء شروط يتفق عليها مع المالك .

– واما باستئجار البناء من المالك واعادة تأجيره من الغير تأجيرا ثانويا سواء اقتصر التأجير على قسم من البناء او شمل جميع اقسامه .

واعتبر الورثة بمثابة مستثمرين في الفترة بين وفاة المورث ونقل الحصص الارثية في السجل العقاري ، وبهذه الصفة يكونون مكلفين ايضا وفق احكام المادة (60) من قانون 17/9/1962 .

وفي حال وجود عدة مستثمرين لبناء واحد تفرض الضريبة باسمائهم جميعا دون تجزئة مهما بلغ عددهم وذلك بخلاف ما يجري بالنسبة الى الشركاء في الملكية حيث تفرض الضريبة باسم كل منهم بنسبة حصته في الملكية .

وسنتكلم لاحقا عن كيفية تحديد القيمة التأجيرية عند استثمار البناء .

وهناك حالة خاصة يجدر التوقف عندها وهي التي يقوم فيها المالك او المستثمر بتجهيز غرف ووحدات سكنية بالمفروشات لتأجيرها من الغير مفروشة . فان المالك او المستثمر الذي يتخذ لنفسه من تأجير الغرف او الوحدات السكنية المفروسة مهنة يتابعها بحيث يوظف امواله فيها توخيا للربح ، يخضع لضريبة الدخل وليس لضريبة الاملاك المبنية ويكلف بالتالي على اساس الربح الحقيقي بوصفه من مؤجري المؤسسات المجهزة . ( المادة 11 من قانون ضريبة الدخل ) .

اما اذا كان المؤجر مالكا او مستأجرا في الاصل وحدة سكنية ليشغلها بنفسه ثم اجرها او اشرك معه في اشغالها شخصا او اكثر فانه لا يخضع من جراء التأجير لضريبة الاملاك المبنية نظرا الى تعذر اعتباره من مؤجري المؤسسات المجهزة .

" وقد تباينت الآراء تجاه الفنادق المؤجرة من الغير مع مفروشاتها وعناصرها الاخرى وصدر نتيجة لذلك التعميم رقم 4045/1600 تاريخ 2/7/1970 وهذه اهم احكامه:

– تتولى دائرة ضريبة الاملاك المبنية فرض الضريبة على الايرادات الناتجة عن تأجير البناء (الفندق ) وملحقاته ومتمماته وسوى ذلك من العناصر التي يعتبرها القانون بحكم الابنية .

45 f "Symbol" s 7 h تتولى دائرة ضريبة الدخل فرض الضريبة على الايرادات الناتجة عن تأجير المفروشات والعناصر الاخرى التي يتناولها عقد الايجار .
– تحسب الايرادات الخاضعة لضريبة الاملاك المبنية بنسبة 70% والايرادات الخاضعة لضريبة الدخل بنسبة 30% " .
وفي هذا الاطار صدر عن ديوان المحاسبة الراي الاستشاري الرقم 39 تاريخ 14/3/1970 الذي جاء فيه :
"… اما بالنسبة للضريبة التي يجب فرضها على المالك المذكور الذي يتولى تأجير الفندق مع كافة مفروشاته وعناصره الاخرى فانه يقتضي ان يكلف وفقا لما تنص عليه القوانين المرعية الاجراء بضريبة الاملاك المبنية عن ايرادته من تأجير البناء العائد للفندق وبضريبة الدخل عن الدخل الحاصل له من تأجير المفروشات والعناصر الاخرى غير البناء التي تناولها عقد الايجار " .

الفصل الثالث – في الاعفاء من الضريبة ووقفها والاخراج عن نطاقها :
ويندرج ضمن هذا الفصل الاعفاءات الدائمة والمؤقتة والجزئية فضلا عن الاعفاءات بسبب الغاية المخصصة لها الابنية وحالات وقف الضريبة والاخراج عن نطاقها .

النبذة الاولى – في الاعفاءات الدائمة :
تقسم الابنية المعفاة بصورة دائمة من ضريبة الاملاك المبنية الى ابنية معفاة بسبب صفة مالكها وابنية معفاة بسبب الغايات المخصصة لها .

اولا – الابنية المعفاة بسبب صفة المالك :
ومن هذه الابنية تلك التي تملكها الدولة او البلديات حتى ولو كانت مؤجرة . وتلك التي تملكها المؤسسات العامة ولا تكون مؤجرة او معدة للتأجير اي التي تستعملها هذه المؤسسات بنفسها .

ولا يستفيد مستثمرالاملاك العمومية من هذا الاعفاء .

وجاء في القرار الصادر عن مجلس شورى الدولة المنشور في الصفحة 506 وما يليها من مجموعة القرارات الصادرة عن مجلس شورى الدولة ( ضرائب ورسوم ) ما يلي:

" وبما ان المادة الثانية من قانون ضريبة الاملاك المبنية الصادر بتاريخ 17/9/1962 تنص على ما يلي :

" تعفى من الضريبة بصورة دائمة :
1- الابنية التي تملكها الدولة او البلديات حتى ولو كانت مؤجرة :
وقد نصت المادة (44) من القانون المذكور على انه " يخضع مستثمرو الابنية ومن هم في حكمهم ، لجميع الموجبات التي يخضع لها المالك بمقتضى احكام هذا القانون ، شاغلا كان ام مؤجرا .

وبما انه يقتضي في بادىء الامر معرفة ما اذا كانت المنشآت التي تقام في الاملاك العامة خاضعة لضريبة الاملاك المبنية ام لا .

وبما ان احكام المادة الثانية من قانون ضريبة الاملاك المبنية المذكور جاءت بصورة حصرية ولم تشمل الا بعض الابنية بصورة خاصة وواضحة .

وبما ان المادة الثانية المذكورة لا تشمل الانشاءات المقامة في الاملاك العامة وان المنشآت التي تبنى او تقام في الاملاك العامة تخضع مثل سائر الابنية الى الضرائب والرسوم المرعية الاجراء ما لم يوجد نص يعفيها صراحة من تأدية هذه الضرائب والرسوم .

J.C. Fiscal , Tome VI , Fas. 1957
N° 41 : La haute assemblée a déclaré imposables des constructions qui bien qu’édifiés sur le domaine public en vertu de permis de construire ou d’autorisation d’occupation temporaire ne peuvent être déplacées que pour un motif d’intérêt général un tel permis ou une telle autorisation donne en effet au bénéficiaire une situation stable .
Ainsi jugé pour : … des hangars métalliques reposant sur des fondations spéciales et un bureau en maçonnerie construits sur le domaine public maritime .

2- الابنية التي تملكها الاحزاب السياسية والنقابات وسواها من الجمعيات والمؤسسات التي لا تتوخى تحقيق الربح شرط :
– ان تكون الهيئات المذكورة قائمة وفقا للقوانين النافذة .
– ان تكون الابنية مخصصة لغايات تتصل مباشرة بنشاط تلك المؤسسات ولا تكون مؤجرة .

3- الابنية التي تملكها دولة اجنبية وتستعملها لايواء مكاتب بعثاتها الدبلوماسية اوالقنصلية واسكان رؤساء هذه البعثات شرط المعاملة بالمثل .

4- ويلحق بالابنية المعفاة بسبب صفة المالك :
الابنية المستعملة كمستشفيات او مستوصفات او معاهد للتعليم شرط :
– ان يكون البناء ملكا لجمعيات او مؤسسات لا تتوخى تحقيق الربح وموقوفا لغايات دينية او خيرية .
– ان يتولى ادارة المشروع المالك نفسه او اية جمعية او مؤسسة لا تتوخى تحقيق الربح وتشغل البناء على سبيل التسامح او لقاء بدل رمزي .

وفي هذا الاطار صدر عن ديوان المحاسبة الرأي الاستشاري الرقم (18) تاريخ 18/2/1974 المتعلق بجواز اعفاء مدرسة بتملك اهالي زوطر الشرقية من ضريبة الاملاك المبنية سندا للمادة (8) من قانون ضريبة الاملاك المبنية .

وقد جاء في الرأي المذكور ما يلي :
"… وبما ان القرية تتمتع بالشخصية المعنوية ولها حق التملك والاستملاك ايضا وذلك عملا باحكام المادة الاولى من قانون المختارين ، والمادة الثانية من قانون الاستملاك وفي القضية الحاضرة فان قرية زوطر تملك البناء المستعمل كمدرسة وبهذا فانها تعتبر مؤسسة وتنطبق عليها عبارة " المؤسسة " المنصوص عليها في البند (أ) من الفقرة (7) من المادة (8) من قانون ضريبة الاملاك المبنية " .

وبما ان قيام اهالي القرية بوضع البناء مجانا تحت تصرف وزارة التربية الوطنية فانهم لا يكونون متوخين الربح ، وبالتالي يكون هذا البناء مستوفيا الشرط المفروض في البند (ا) من الفقرة (7) من المادة الثانية من قانون ضريبة الاملاك المبنية .

وبما ان المشروع القائم في البناء المذكور هو مدرسة رسمية تديرها وزارة التربية الوطنية التي لا تتوخى تحقيق الربح ، وتشغل البناء دون بدل ، فيكون هذا البناء مستوفيا الشرط المفروض في البند (ب) من الفقرة السابعة من المادة الثامنة من قانون ضريبة الاملاك المبنية .

وبما انه بالاستناد ولكافة ما تقدم ، يكون البناء الذي تملكه قرية زوطر الشرقية والمستعمل كمدرسة رسمية معفى من ضريبة الاملاك المبنية سندا للفقرة (7) من المادة (8) من قانون الضريبة المذكورة " .

النبذة الثانية : الابنية المعفاة بسبب الغايات المخصصة لها ومنها :
– الابنية المخصصة ضمن الاراضي الزراعية لغايات تتصل مباشرة بالاستثمارات الزراعية والمستعملة فعلا في سبيل تلك الغايات .
– الابنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية وما يلحق بها مباشرة من مساكن للخدم الا اذا كانت مؤجرة او مستأجرة .
– ابنية المياتم ودور العجزة شرط ان لا تكون مؤجرة او مستأجرة .

والجدير ذكره ان جميع الابنية المنوه بها اعلاه لا تعفى كليا من الضريبة الا اذا كانت مستعملة بكاملها في سبيل الغايات التي استوجبت الاعفاء ، اما اذا كان الاستعمال مقتصرا على جزء منها ، فلا يعفى الا الجزء المستعمل لتلك الغايات فقط .

النبذة الثالثة – في الاعفاءات المؤقتة والجزئية وبعض حالات التنزيل من الضريبة:

أ- في الاعفاءات المؤقتة :
وتعفى بصورة مؤقتة الابنية المشيدة لايواء المعوزين ، وذوي الدخل المتواضع او المحدود الذين تتوافر فيهم الشروط المفروضة للاعفاء بموجب قانون الاسكان ، وقد حددت مدة الاعفاء بعشر سنوات من تاريخ تملك هذه الابنية من قبل المستفيدين من هذا القانون .

واعفت المادة (20) من قانون موازنة العام 1990 من ضريبة الاملاك المبنية الابنية او اجزاء الابنية التي حرم مالكوها او مستثمروها من الانتفاع بها لدواع امنية بسبب الحرب او الاضطرابات العامة والغت كل نص مخالف لا سيما المادة (4) من المرسوم الاشتراعي رقم 101/77 المتعلق ببعض المهل العائدة لضريبتي الدخل والاملاك المبنية .

الابنية المسقوفة بالقرميد الاحمر من (50%) من الضريبة المتوجبة عليها لمدة عشر سنوات اعتبارا من تاريخ انجازها شرط :
ان تكون من الابنية التي فرض عليها نظام البناء انشاء ثكنة قرميد والابنية التي يسمح القانون بانشاء ثكنة قرميد .
ان لا يزيد مقدار الاعفاء للمسكن الواحد عن 000،500 ل.ل.

ب – بعض حالات التنزيل من الضربية :
وجاء في المادة (52) من قانون ضريبة الاملاك المبنية انه :
" ينزل مبلغ مليوني ليرة من الايرادات الصافية الخاضعة للضريبة لكل وحدة سكنية يشغلها المالك او احد الشركاء في الملكية .

كما ينزل 50% من الايرادات الصافية التي تزيد عن مليوني ليرة ، على ان لا يزيد مقدار مجمل التنزيل على اربعة ملايين ويستفيد من التنزيل المالك الشاغل بنسبة حصته في الملكية في وحدتين سكنيتين فقط مهما بلغ عدد دور السكن التي يشغلها ، وتطبق حالة التنزيل على كل دور للسكن يشغلها المالك بشرط ان لا يزيد عدد هذه الدور على اثنين .

ومن الامثلة العملية على ذلك ان احد الاشخاص يشغل شقتين الاولى في المزرعة والثانية في رأس بيروت .

– القيمة التأجيرية للشقة الموجودة في منطقة المزرعة هي 000 000 6 ل.ل.
– القيمة التأجيرية للشقة الموجودة في منطقة رأس بيروت هي 000 000 8 ل.ل.

عند حساب الضريبة :
000 000 6 – 000 000 2 = 000 000 4
000 000 4 – 50% (000 000 2) = 000 000 2
فالتنزيل هنا لم يتجاوز الـ 4 ملايين ليرة لبنانية .

بالنسبة للشقة الموجودة في راس بيروت :
000 000 8 – 000 000 2 = 000 000 6
000 000 6 – 000 000 2 وليس 000 000 3 التي تعادل 50% من الستة ملايين لعدم جواز تجاوز مقدار التنزيل الاربعة ملايين فيصبح الحاصل 000 000 4 .

وعند حساب الضريبة :
000 000 14 – التنزيل الذي هو (000 000 4 + 000 000 4 ) =
المزرعة رأس بيروت
000 000 14 – 000 000 8 = 000 000 6 ل.ل.
000 000 6 × 4% = 000 ،240 ل.ل. ( مقدار الضربية ) .
مثال آخر :
لنفرض ان القيمة التأجيرية لشقة يشغلها المالك هي : 000 200 4 ل.ل.
ينزل مبلغ : 000 000 2 من 000 200 4 ل.ل.
000 200 4 – 000 000 2 = 000 200 2 ل.ل.
000 200 2 – 50% اي (000 110 1 ) = 000 100 1 ل.ل.

لحساب الضريبة :
000 200 4 – (000 100 1 + 000 000 2 ) – 000 100 1 ل.ل.
000 100 1 × 4% = 000 44 ل.ل.
ويستفيد المستثمر ايضا من التنزيل المنصوص عنه في المادة (52) المنوه بها اذ صدر عن ديوان المحاسبة بتاريخ 25/7/1972 الرأي الرقم 73 المتعلق بمدى انطباق تعميم وزير المالية الرقم 2183/470/ص2 تاريخ 6/9/1971 على احكام المادة (52) من قانون ضريبة الاملاك المبنية حيث جاء فيه :

" … بما ان المستثمر ومن هو في حكمه المعرف عنهما في المادتين 2 و 3 من قانون ضريبة الاملاك المبنية يخضعان بمقتضى احكام القانون المذكور للضريبة شأنهما في ذلك شأن المالك .

وبما ان المادة (44) من القانون نفسه قد اخضعت المستثمرين ومن هم في حكمهم لجميع الموجبات التي يخضع لها المالك بمقتضى احكام القانون ، شاغلا كان او مؤجرا .

وبما ان المادة (35) قد ساوت بين الشاغل المالك والشاغل المستثمر بالذات وذلك في كيفية فرض الضريبة عليهما فنصت في الفقرة الخامسة منها على ان تتولى الادارة تقدير الايرادات الصافية تقديرا مباشرا في الحالات التالية :
-5- اشغال البناء من قبل المالك او المستثمر :
وبما ان المادة (52) قد نصت على افادة الشاغل المالك من تنزيل قدره (500) ليرة من الايرادات الصافية الخاضعة للضريبة .

وبما انه يقتضي عملا بمبدأ الغنم بالغرم ، ومبدأ عدالة الضريبة ، ان يستفيد الشاغل المستثمر من التنزيل المذكور ، ولو لم يرد ذكره صراحة في المادة (52) المذكورة لا سيما وان المشترع كما تقدم قد ساوى بين الشاغل والمالك والشاغل المستثمر في جميع الموجبات فانه بالاستناد لكافة ما تقدم يكون التعميم رقم 2183/470/ص2 تاريخ 6/9/1971 الصادر عن وزير المالية بالموضوع في محله القانوني " .

وجاء في المادة (53) من قانون ضربية الاملاك المبنية انه يمنح المستأجر الذي يشتري المأجور الذي يشغله بالسكن تخفيضا ( قدره 25% ) من القيمة التأجيرية المقدرة تقديرا مباشرا بتاريخ الشراء .
وتفصيل ذلك انه تقدر القيمة التأجيرية تقديرا مباشرا لانتفاء صفة المستأجر بسبب شرائه الشقة التي يشغلها بموجب عقد ايجار لانه بتبدل الصفة لا يجوز الانطلاق من القيمة التأجيرية المحددة في عقد الايجار ، وبعدها اي بعد اجراء التخمين يتم حسم 25% من القيمة التأجيرية .

اما بخصوص اللاجئين الفلسطينيين فلقد صدر تعميم عن وزير المالية برقم 706 تاريخ 4/4/1968 يقضي باعفاء مخيمات اللاجئين الفلسطينيين من ضريبة الاملاك المبنية باعتبار ان اللاجئين ليسوا مالكين لهذه المخيمات ولا مستثمرين ولا تطال الضريبة سوى المالك او المستثمر وفقا لقانون (17/9/1962) .
ولنا رأي بخصوص التعميم المنوه به اوردناه في خاتمة هذا البحث .

النبذة الرابعة – في زوال الضريبة :
في الواقع لا يدخل زوال الضريبة ضمن الاعفاءات من الضريبة ذلك ان المشرع تناول زوال الضريبة في فصل خاص ومستقل عن الاعفاءات من الضريبة .

وتزول الضريبة بسبب زوال ايرادات الابنية او اقسام الابنية او بسبب زوال الابنية او اقسام الابنية نفسها وذلك من جراء هدمها او تخريبها بشكل يتعذر معه استعمالها وذلك ايا كان سبب الزوال او التخريب وسواء حصل بفعل الانسان او بفعل الطبيعة .

ولا يسري مفعول زوال الايرادات الا اعتبارا من تاريخ اول الشهر الذي يلي الشهر الذي يقدم المالك او المستثمر خلاله التصريح عن الزوال او التخريب .

ويسري مفعول الزوال اعتبارا من اول الشهر الذي يلي التاريخ الفعلي للزوال او التخريب وبغض النظر عن تاريخ تقديم التصريح اذا جرى هدم الابنية او تخريبها من قبل السلطة بنتيجة الاستملاك للمنفعة العامة او اذا نتج الهدم او التخريب عن كارثة عامة .

ولا قيمة قانونية للتصريح المقدم من الجهة المستأنفة الى البلدية بتاريخ ….. لانه يجب تقديم التصريح المشار اليه في المادة (14) الآنفة الذكر الى الدائرة المالية المختصة او لاحدى الدوائر في وزارة المالية وليس للدائرة البلدية التابعة لشخص معنوي من الحق العام مستقل بشخصيته عن شخصية الدولة .

ويجري اثبات تاريخ الهدم نتيجة الاستملاك بافادة خطية من الادارة المستملكة فيما يجري اثبات الهدم الناتج عن كارثة عامة بالعودة الى سجلات او محاضر الدوائر الرسمية المختصة .

" ومن المعلوم ان قانون الاستملاك ينص على ان تنتقل ملكية العقار الى الادارة المستملكة فور تبليغ وضع اليد الى امين السجل العقاري في حين ان المادة (14) من قانون ضريبة الاملاك المبنية تعلق زوال ايرادات البناء المستملك على تنفيذ قرار وضع اليد وذلك بهدم البناء الامر الذي خلق اشكالا حول وضع الضريبة في الفترة الزمنية الواقعة بين تاريخ تبليغ قرار وضع اليد الى امانة السجل العقاري وتاريخ تنفيذ هذا القرار " .

والحل برأينا هو ان مالك العقار المستملك يفقد صفته بالملكية بعد صدور قرار وضع اليد وابلاغه الى امانة السجل العقاري ولا يمكن اعتباره بحكم المالك او المستثمر سندا للمادة (3) من قانون ضريبة الاملاك المبنية وبالتالي لا يمكن فرض ضريبة باسمه لان في ذلك مخالفة لاحكام قانون الاستملاك وقانون ضريبة الاملاك المبنية معا .

النبذة الخامسة – في وقف الضريبة :
يتم وقف الضريبة بناء على طلب المكلف صاحب العلاقة .
وتعود اسباب الوقف الى شغور البناء او عدم اشغال البناء او عدم تأجيره بعد انجازه.

أ- حالة شغور البناء :
توقف الاجتهاد عند معنى شغور البناء حيث قضى بان الشغور يعني فقط توقف ايرادات البناء وليس الشغور المادي بمعنى انه يمكن ان يعتبر البناء شاغرا رغم انه يحتوي بعض المفروشات ، وان لا يعتبر شاغرا حتى ولو كان خاليا من كل شيء اذا كانت ايرادته لا تزال سارية .

ولا تعتبر شاغرة ولا تستفيد من وقف الضريبة الابنية التي تخلو مؤقتا من شاغليها بسبب السفر او الاصطياف او اي سبب آخر من اسباب الغياب الموقت . وقد اعطى القانون للمالك او المستثمر ان يبقي في البناء الشاغر ناطورا لحراسته طيلة مدة الشغور دون ان يفقد حقه في الاستفادة من وقف الضريبة .

وقد اعتبرت وزارة المالية ان الاشغال مرتبط بانتاج الايرادات وهو لا يعني بالضرورة وجود اشخاص او موجودات في البناء انما يعتبر البناء مشغولا ومنتجا للايرادات وبالتالي خاضعا للضريبة كلما كان بتصرف اي شخص يحتفظ به لاشغاله دون عائق وساعة يشاء سواء بنفسه او بواسطة شخص آخر معين .

" وتنطبق احكام الشغور على العقارات المكلفة بضريبة الاملاك المبنية ولا تنطبق على العقارات الخارجة عن احكام ضريبة الاملاك المبنية ، ولا داعي لبحث الشغور في الابنية التي تعتبر عنصرا من عناصر الاستثمار " .

ب – عدم اشغال البناء او تأجيره : حيث يعتبر البناء شاغرا من تاريخ انجازه الفعلي.

ج – شروط وقف الضريبة :
يشترط لوقف الضريبة ان يقدم المالك او المستثمر تصريحا خطيا الى الدائرة المالية المختصة عن :

1- شغور البناء وبهذه الحال تعتبر الايرادات متوقفة اعتبارا من اول الشهر التالي لتقديم التصريح .
2- انتهاء الشغور وبهذه الحالة يعتبر البناء مشغولا ومنتجا للايرادات اعتبارا من اول الشهر التالي للشهر الذي جرى فيه التأجير من الغير او الاشغال من قبل المالك او المستثمر .
3- ان يقدم المالك او المستثمر تصريحا خطيا عن انجاز الابنية الجديدة وذلك في مهلة شهر على الاكثر اعتبارا من تاريخ الانجاز .

وجاء في الفقرة الرابعة من المادة 35 من قانون ضريبة الاملاك المبنية انه :
" تتولى الادارة تقدير الايرادات الصافية تقديرا مباشرا في الحالات التالية :

-4- شغور البناء سواء استفاد المالك من وقف الضريبة او لم يستفد " .

ومن الامثلة العملية على هذه الفقرة ان احدى الشقق المؤجرة قد اصبحت شاغرة بتاريخ 15/9/1996 وان مالك الشقة المستأجرة قد صرح بتاريخ 14/2/1997 عن شغور الشقة المنوه بها والحاصل بتاريخ 15/9/1996 .

فالادارة تخمن ( الشغور ) وفقا لطريقة التقدير المباشر وذلك لفرض ضريبة الاملاك المبنية ولفرض الغرامة المنصوص عنها في المادة 23 من القانون ، حيث تفرض الغرامة عن المدة الواقعة بين 1/10/1996 و1/3/1997 وذلك عملا بالمواد ( 15 و 18 و 23) من القانون .

النبذة السادسة – في الاخراج عن نطاق الضريبة :
لا يعتبر الاخراج عن نطاق الضريبة اعفاء لانه لا يندرج تحت عنوان الاعفاءات الواردة في قانون ضريبة الاملاك المبنية .

وجاء في المادة السابعة من قانون ضريبة الاملاك المبنية انه :
" تخرج عن نطاق الضريبة وتعتبر عنصرا من عناصر الاستثمار الصناعي او التجاري ابنية المؤسسات الصناعية او التجارية التي يستعملها مالكوها او مستثمروها عندما تكون هذه المؤسسات خاضعة لضريبة الدخل على اساس الربح الحقيقي .

وفي هذه الحالة لا يجوز للمؤسسة ان تنزل من ارباحها غير الصافية اي مبلغ لقاء القيمة التأجيرية للابنية اتي تستعملها " .

وقد اراد المشترع بالخروج عن القاعدة المتضمنة اخضاع جميع الابنية لضريبة الاملاك المبنية وذلك بعدم ادخال ابنية المؤسسات الصناعية والتجارية التي يستعملها مالكوها او مستثمـروها ضمـن نطـاق ضريبـة الاملاك المبنية تشجيع انشاء هذه المؤسسات من جهـــة
ونموها وازدهارها من جهة اخرى لانه يعتبر هذه الابنية من الناحية الاقتصادية والمالية عنصرا اساسيا من عناصر الاستثمار وذلك عندما تكون هذه المؤسسات خاضعة لضريبة الدخل على اساس الربح الحقيقي .

ومن جملة الشروط التي يفرضها المشرع لاخراج الابنية عن نطاق ضريبة الاملاك المبنية المنصوص عليها في المادة (7) المشار اليها :

-f "Symbol" s 7 h " ان تكون المؤسسة خاضعة لضريبة الدخل على طريقة الربح الحقيقي .
– ان يكون المكلف مالكا او مستثمرا وحده المؤسسة التجارية او الصناعية .
– ان يكون المكلف قد اجرى قيد الانشاءات على الصحيفة العينية للعقار باسم المؤسسة .
– ان يكون المكلف قد ادرج قيمة الانشاءات في ميزانيته السنوية وسجلاته الرسمية .
– ان تكون المؤسسة مالكة البناء ذات نشاط صناعي او تجاري " .

وانه بتوقف شرط الاستثمار التجاري او الصناعي ينتفي شرط اساسي لتطبيق المادة (7) . وبالتالي احكام قانون ضريبة الدخل ويعود قانون الاملاك المبنية ساريا المفعول باعتباره القانون العام Droit Communللاملاك المبنية .

" وان اعتماد تفسير مخالف يؤدي الى عدم اخضاع الابنية المذكورة الى اي نص ضرائبي الامر الذي يتنافى ونية المشترع الذي وضع نظاما ضرائبيا شاملا واراد بالتالي اخضاع كل الابنية بدون استثناء الى احكامه ما عدا تلك التي نص عليها القانون صراحة .

وفي حال وجود عدة مالكين او مستثمرين يقتضي لاخراج ابنية المؤسسات الصناعية او التجارية عن نطاق الضريبة :

– ان تكون الابنية مستعملة من قبل جميع المالكين او المستثمرين . وان تكون حصة كل منهم في السجل العقاري مطابقة لحصته في المؤسسة .

– ان يكون المالكون او المستثمرون خاضعين لضريبة الدخل على اساس الربح الحقيقي ، ولا بد نتيجة لذلك من ان يكون لديهم محاسبة نظامية كاملة وان تكون الابنية مدونة في محاسبة المؤسسة كعنصر حقيقي من عناصر الاستثمار التجاري او الصناعي .

وهي تشمل الايرادات التي تطالها الضريبة ونشوء الحق بالضريبة .

الفصل الاول – الايرادات التي تطالها الضريبة :
تفرض ضريبة الاملاك المبنية على اساس الايرادات الصافية الحقيقية او المقدرة العائدة للسنة السابقة لسنة التكليف .

" ويقصد بالايرادات الصافية الحقيقية الفرق بين الايرادات غير الصافية والاعباء القابلة التنزيل والتي تحدد بالاستناد الى عقود الايجار المسجلة والى الوثائق التي يبرزها المالك او المستثمر .

وتشمل الايرادات غير الصافية مجموع ما يتقاضاه صاحب البناء او ما يحصل عليه من المستأجر او المستثمر بصورة مباشرة او غير مباشرة نقدا او على شكل منفعة كبدلات الايجار وبدلات الخدمات التي يقدمها المالك للمستأجر كالتدفئة والتبريد وتسيير المصاعد الكهربائية .

والمقصود بمجموع ايرادات العقار هو مجموع الايرادات التي يحصل عليها المؤجر فعلا من الشاغلين الذين ينتفعون بالبناء بما في ذلك بدلات الايجار المتأتية عن التأجير الثانوي ، وعليه يكلف المالك بالضريبة عن الايرادات التي يتقاضاها من المستأجر الاساسي، ويكلف هذا الاخير بصفته مستثمرا عن الايرادات التي يتقاضاها عن طريق اعادة تأجيره من الغير كليا او جزئيا .

ومن الامثلة العملية على ذلك ان يكون الايجار السنوي بالنسبة للمستأجر الاول هو 000،10 ل.ل. وان يكون قيمة الايجار من الباطن 12000 ل.ل. فـــلا يكلــف المستثمــر الا عـــن 2000 ل.ل. فقـط اي عـن 12000-10000=2000ل.ل. وتنزل من اجل فرض الضريبة على ايرادات الاستثمار الايرادات التي تعود للمالك على شكل بدل ايجار او على اي شكل آخر" كالمستأجر مقابل ان يعمل لدى المالك في الجنينة مثلا او كالمستأجر على سبيل التسامح . اما المؤجر الاول فيكلف على اساس الـ (10000) ل.ل.

اما الاعباء القابلة للتنزيل من الايرادات غير الصافية فهي النفقات التي يتحملها المالك عن المستأجر بموجب عقد الايجار دون الرجوع بها عليه ، ومنها اشتراكات الهاتف ونفقات استعماله واستهلاك الماء والكهرباء والغاز الثابتة جميعا بفواتير الادارات والمؤسسات المختصة .

النبذة الاولى – في تقديم التصريح :
نصت المادة (58) من قانون ضريبة الاملاك المبنية على ما يلي :

" على كل مكلف بالضريبة يملك او يستثمر عقارا مبنيا واحدا او اكثر من عقار مبني واحد او يملك او يستثمر حصصا او اقساما في عقار مبني واحد او اكثر في كل محافظة على حدة ويحصل من جراء ملكيته او استثماره على ايرادات صافية تزيد عن عشرين مليون ليرة في السنة ، ان يتقدم من الدائرة المالية المختصة بتصريح خطي قبل اول آذار من كل سنة يبين فيه :

1- رقم او ارقام العقارات التي يملكها او يستثمرها في المحافظة وموقعها .
2- رقم او ارقام العقارات التي يشترك في ملكيتها في المحافظة ومواقعها ومقدار حصته فيها بالاسهم .
3- ايرادته الصافية الفعلية او المقدرة من كل عقار .
4- مجموع هذة الايرادات الصافية " .

ويعاقب المكلف الذي يخالف احكام المادة (58) المنوه بها بغرامة تعادل (10%) شهريا من مقدار الضريبة المنصوص عليها في المادة (54) من قانون ضريبة الاملاك المبنية شرط ان لا تتجاوز الغرامة مقدار الضريبة السنوية ، ويعتبر كسر الشهر شهرا كاملا".

ويختلف التصريح المنصوص عليه في المادة (58) المنوه بها عن التصريح المنصوص عليه في المادة (104) من نفس القانون التي جاء فيها :

" على كل من يملك او يستثمر عقارا مبنيا في لبنان او حصة في عقار ان يصرح في مهلة ستة اشهر اعتبارا من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية عن محتويات الابنية او اقسام الابنية التي يملكها او يستثمرها وعن اسماء شاغليها ايا كانت صفة الشاغل ( مالك ، مستأجر ، مستثمر ، الخ ) وعن تاريخ الاشغال وعن وجهة الاستعمال ( سكن ، صناعة ، مهنة حرة … ) " .

ذلك ان التصريح المنوه به في المادة (58) يتعلق بالمكلفين بالضريبة فقط ولا يطال الجهات المعفاة منها ، بينما جاءت المادة (104 مطلقة بحيث تشمل احكامها كل من يملك عقارا مبنيا في لبنان او يستثمره وذلك بصرف النظر عن خضوعه او عدم خضوعه لضريبة الاملاك المبنية .

وجاء في الرأي الاستشاري الرقم 145 الصادر عن ديوان المحاسبة بتاريخ 28/9/1972 والمتعلق بامكانية اعفاء السفارة الفرنسية من غرامة عدم التصريح المنصوص عنها في قانون ضريبة الاملاك المبنية ما يلي :

" بما انه وانطلاقا من نص المادة (104) التي جاءت مطلقة بحيث تشمل احكامها كل من يملك عقارات مبنية في لبنان وذلك بصرف النظر عن خضوعه او عدم خضوعه اصلا لضريبة الاملاك المبنية .

وبما ان غرامة التصريح المنصوص عنها في المادة (104) المذكورة اعلاه مستقلة تماما عن ضريبة الاملاك المبنية وهي تهدف الى تحقيق غاية احصائية توخاها المشترع ليس لها اية علاقة بتوجب او عدم توجب الضريبة .

وبما انه وان كانت المعاهد التي تملكها الدولة الفرنسية تعتبر معفاة من ضريبة الاملاك المبنة سندا للمادة (8) الا انه ليس هنالك نص خاص يعفيها من موجب تقديم التصريح المنصوص عنه في المادة (104) من القانون المذكور او يعفيها في حال عدم التصريح من الغرامة المفروضة بمقتضى المادة المذكورة .

وبما انه يترتب على كافة ما تقدم ان الدولة الفرنسية تعتبر خاضعة لاحكام المادة (104) وبالتالي فانها تخضع في حال عدم قيامها بموجب التصريح المنصوص عنه في المادة المذكورة للغرامة المفروضة بمقتضى هذه المادة " .

وجاء في المادة الثانية من القرار التطبيقي رقم 11136/1 تاريخ 28/10/1994 انه تعطى براءة الذمة عن عقار موضوع عقد بيع ممسوح مسجل لدى كاتب العدل او رئيس المكتـب العقـاري المعـاون قبـل العمـل بهـذا القـرار وفقا للاصول المعمول بها في ذاك التاريخ .

اما في حال طلب براءة ذمة عن عقار بتاريخ لاحق لتاريخ العمل بهذا القرار فتصفى الضريبة على مجموع ايرادات العقارات التي يملكها صاحب العلاقة ، وفقا لتصريحه وللمعطيات المتوفرة في الدائرة ولنتيجة الكشف على العقار موضوع طلب براءة الذمة .

الا ان المذكرة الرقم 797/ص1 تاريخ 2/12/1994 الصادرة عن السيد وزير المالية بالوكالة قد نصت على انه ونظرا للصعوبات التي تعترض الوحدات المالية المعنية بضريبة الاملاك المبنية في اعطاء براءة الذمة العقارية عن ما يملكه المكلف من عقارات في المحافظة الواحدة ولان العمل بالمصنف الهجائي لم ينته بعد وتسهيلا لمعاملات المواطنين الذين يرغبون في الحصول على براءة الذمة العقارية فانه يعلق العمل بالمادة الثانية من القرار التطبيقي رقم 11136/1 تاريخ 28/10/1994 لحين صدور المصنفات الهجائية للعقارات في المحافظات وتعطى براءة الذمة العقارية للعقار المطلوب بعد احتساب كل من الضريبــة النسبيـة والتصـاعدية المتوجبـة لغايـة تكليـف 1993 وتحتسـب الضريبة المتوجبة لتكليف 1994 وما بعد على اساس ايرادات العقار موضوع براءة الذمة فقط وتعتبر الضريبة المدفوعة عن تكليف 1994 وما بعد بموجب تكليف مستعجل دفعة على حساب الضريبة السنوية التي ستترتب على المكلف صاحب العلاقة بموجب جداول التكليف التي ستصدر فيما بعد .

وتفصيل ذلك ما يلي : المبدأ انه لا يمكن تكليف المواطن بضريبة الاملاك المبنية الا بعد انتهاء السنة المالية ، (المادة 30 من قانون ضريبة الاملاك المبنية) ففي العام 1997 يدفع المكلفون الضريبة المتوجبة عن العام 1996 .

ونظرا لان عدد المكلفين بالضريبة ليس بقليل لذلك تحتاج الادارة الضريبية وقتا طويلا لاعداد جداول التكليف قد يصل الى شهر ايلول من كل سنة .

فما هو موقف الادارة الضريبية من مكلف بالضريبة يريد بيع عقار مبني له في آذار وقبل صدور جدول التكليف المتعلق بالعقار المبني موضوع عقد البيع .

فالجداول ليست صادرة ولا يجوز للادارة الضريبية توقيف البيع . امام هذه المشكلة، نشأ ما يسمى بالتكليف المستعجل ، وعلى ان تذكر ذات الضريبة في جداول التكليف …

النبذة الثانية – ( تحديد القيمة التأجيرية ) انطلاقا من عقود الايجار :
لقد نوهنا اعلاه بانه يقصد بالايرادات الصافية الحقيقة الفرق بين الايرادات غير الصافية والاعباء القابلة التنزيل والتي تحدد بالاستناد الى عقود الايجار المسجلة والى الوثائق التي يبرزها المالك او المستثمر .

فمطرح الضريبة هو القيمة التأجيرية السنوية للبناء ، ولمعرفة حقيقة هذه القيمة التأجيرية اوجب القانون على المالك او المستثمر ان يسجل عقود ايجار الابنية المؤجرة من الغير مع ملاحقها لدى الدائرة البلدية الواقع ضمن نطاقها العقار او لدى القائمقام في المناطق التي ليس فيها بلدية ، وذلك ضمن مهلة اقصاها 31 كانون الاول من كل سنة .

كما اوجب على المرجع الذي يتوى التسجيل ان يعطي صاحب العلاقة نسخة طبق الاصل عن عقد الايجار معفاة من اي طابع . وعلى هذا المرجع ان يودع عقد الايجار الاساسي الدائرة المالية المختصة بعد ترقيمه وتأريخه ومهره بخاتمه وذلك في مهلة لا تتعدى الشهر الذي يلي الشهر الذي جرى فيه التسجيل وقضى بان يتضمن عقد الايجار المسجل معلومات حددها بالتحديد وذلك تحت طائلة التغريم ) نذكر منها : رقم العقار وموقعه ، وصف محتويات المأجور وتقسيماته الداخلية ، اسماء الفرقاء المتعاقدين ، مدة الايجار … وجهة استعمال المأجور " .

" ولقد اعفى المشرع بموجب المادة (34) من قانون ضريبة الاملاك المبنية من موجب التسجيل بعض العقود وذلك في الحالات التالية :

– اذا كان عقد الايجار وملاحقه مسجلا لدى الكاتب العدل او في الصحيفة العينية للعقار شرط ان يقدم المالك للدائرة المالية المختصة صورة مصدقة عن العقد المسجل على هذا الشكل .

– اذا كان المؤجر مؤسسة عامة ويكتفي عندئذ ببيان من المؤجر يتضمن المعلومات المنصوص عليه في المادة (32) .

– اذا كان ثمة عقد ايجار مسجل في سنة سابقة وجدد مفعوله او مدد ضمنا او بحكم القانون شرط ان يودع المالك او المستثمر الدائرة المالية نسخة طبق الاصل عن عقد الايجار السابق ملصقا عليه الطابع القانوني الذي كان يتوجب على العقد الاصلي " .

وقد ارتأت وزارة المالية من اجل منع التحايل وتشددا في تفسير عبارة " نسخة طبق الاصل " الواردة في المادة (34) المنوه بها اعلاه ان الاختلاف في مقدار القيمة التأجيرية ينفي صفة طبق الاصل ، ومنعت اعتبار نسخ العقود التي تتضمن مثل هذا الاختلاف كعقود مسجلة وبالتالي قضت بعدم امكان اعفاء مقدميها من الغرامة المنصوص عليها في المادة (46) من قانون ضريبة الاملاك المبنية "

وقد تعرض مشكلة ناتجة عن تقديم نسخة طبق الاصل عن عقد ايجار مسجل في سنة سابقة ومدد ضمنا بحكم القانون ، عندما يكون هناك اختلاف في مقدار القيمة التأجيرية بين النسخة والعقد الاصلي ناتج عن تطبيق قوانين الايجارات اما تخفيضا واما زيادة .

وفي هذا الاطار صدر عن ديوان المحاسبة الرأي رقم (150) تاريخ 10/9/1970 الذي جاء فيه ما يلي :
"… اذا طرأ على بدل الايجار المسجل في سنة سابقة زيادة او نقصان فان النسخة طبق الاصل التي يقتضي ايداعها الدائرة المالية لامكانية اعتبار العقد بحكم المسجل هي نسخة عن عقد الايجار السابق اي المسجل قبل حصول الزيادة او الانقاص على ان يرفق بهذه النسخة تصريح من قبل المالك او المستثمر بقيمة التغيير الذي طرأ على بدل الايجار وعلى ان يلصق عليها الطابع القانوني الذي يتوجب على البدل الجديد ".

– عقوبة عدم تسجيل العقود :
قضت المادة (46) من قانون ضريبة الاملاك المبنية بان يعاقب كل مالك او مستثمر يخالف احكام هذا القانون المتعلقة بتسجيل العقود او يسجل عقدا صوريا بغرامة تعادل (50%) من مقدار الضريبة السنوية عن السنة الاولى التي تحصل فيها المخالفة و (100%) من مقدار الضريبة السنوية عن كل سنة لاحقة تستمر فيها المخالفة مع اعتبار كسور السنة سنة كاملة على ان لا يتجاوز مجموع الغرامات المفروضة في سنة واحدة ، عن سنوات سابقة ، ثلاثة اضعاف الضريبة السنوية .

وتطبق العقوبة نفسها على المالك او المستثمر الذي لا يصرح ضمن المهلة المحددة لتسجيل العقود ، عن اشغال البناء من قبله او من قبل من اجاز له الاشغال على سبيل التسامح.

بيد انه قد يتعذر على بعض المكلفين التقيد بموجب التسجيل لامور خارجة عن ارادتهم وتتجاوز نطاق قدرتهم : لاسباب تتعلق بالادارة او بوجود منازعات قضائية . وقد اعتبرت وزارة المالية ان الغرامة المنصوص عنها في المادة (46) غير متوجبة في بعض الحالات التي منها :

– عند وجود نزاع قضائي بين المؤجر والمستأجر يتعلق بالمأجور ، ولم ينته حتى نهاية المهلة المحددة للتسجيل .
– عندما يكون المستأجر ادارة عامة ويتعذر على المؤجر الاستحصال على نسخة عن عقد الايجار لسبب يعزى الى الادارة نفسها .
– والشرط الاساسي لاعتبار الغرامة غير متوجبة في الحالات المنوه بها هو ان يكون المكلف قد احاط الدائرة المالية علما بذلك ضمن مهلة التسجيل وابرز افادة تثبت وجود النزاع صادرة عن المحاكم صاحبة العلاقة او افادة من الادارة صاحبة العلاقة .

وتضاربت الآراء في وزارة المالية حول تحديد السنة التي تعتبر منطلقا لفرض الغرامة المنصوص عليها في المادة (46) المنوه بها وسيأتي الحديث عن ذلك فيما بعد .

" وجاء في المذكرة الرقم 615/ص1 تاريخ 20/6/1996 انه لا تتوجب غرامة المادة (46) على عقود الايجار المعقودة مع الادارات العامة والمؤسسات العامة والبلديات التي تأخر اصحاب العلاقة في تسجيلها بسبب بعض الاجراءات الادارية ( لتأخر الادارات في توقيعها ) وان الغرامات المدفوعة وفقا لاحكام المادة (46) بمناسبة طلب براءة الذمة من البلدية لقبض بدلات الايجار المنوه بها ينظم بها امر تحصيل او تنزيل وترد الى اصحابها دونما حاجة الى تقديم اعتراض " .

وفي حال لجوء بعض المؤجرين الى تنظيم عقد مستقل لبدلات الخدمات التي يستفيد منها المستأجر مع المؤجر ( كالمصعد والبواب والهاتف والماء الساخن وتكييف الهواء …) فعليهم ان يسجلوا العقد المستقل اسوة بالعقد الاساسي المتعلق بالمأجور والا فرضت عليهم غرامة المادة (46) لان المقصود بالضريبة السنوية هو الضريبة التي تطال كل ما يحصل عليه المؤجر من المستأجر ( مجموع الايرادات الضافية ) وعليه تحسب الغرامة في هذه الحالة على اساس مجموع الضريبة السنوية المتوجبة على المأجور والخدمات معا دون اي تجزئة .

وفي هذا المضمار لنا الملاحظة التالية :
ان الانطلاق دوما من عقود الايجار ( المسجلة وفقا للقانون ) لتحديد القيمة التأجيرية وبالتالي لفرض ضريبة الاملاك المبنية قد يؤدي لنتائج مالية وخيمة على الخزينة العامة .

لنفرض ان شقة ما كان بدل ايجارها السنوي في العام 1963 يساوي الف ليرة لبنانية
– يصبح بدل الايجار السنوي بعد تطبيق المضاعفات المنصوص عنها في القانون 160/92 ( ) =
112 × 1000 = 000 112 ل.ل.
فالقيمة التأجيرية هي 000 112 ل.ل.
وتكون ضريبة الاملاك المبنية 000 112 × 4 ÷ 100 = 4480 ل.ل.
وقيمة الشقة هذه تكون 20 [] ( الشغور × 000 112 اي 000 240 2 ل.ل.
فاذا شغرت الشقة ، فعلى الادارة اعتماد طريقة التقدير المباشر لتحديد القيمة التأجيرية وصولا لفرض الضريبة والتي لا تساوي اطلاقا القيمة التي نوهنا بها اعلاه .

فلو فرضنا ان الايجار السنوي لهذه الشقة وفقا لطريقة التقدير المباشر يساوي 000،600،3 ل.ل. فتكون الضريبة تساوي 000 144 ل.ل.

الامر الذي يظهر معه الفارق الكبير بين قيمة الضريبة في هاتين الحالتين والذي قد يحدث بين يوم وآخر اي بين اليوم الذي كانت فيه الشقة مشغولة واليوم الذي اصبحت فيه الشقة شاغرة .

وعليه نقترح ان يصار الى حل هذه المشكلة تشريعيا وان تعتمد الادارة الضريبية في هـذه الحالات على طريقة التقدير المباشر درءا للاضرار المالية التي قد تلحق بالخزينة العامة.

النبذة الثالثة – تحديد القيمة التأجيرية وفقا للتقدير المباشر :

في التقدير المباشر :
قضت المادة (35) من قانون ضريبة الاملاك المبنية بان تتولى الادارة تقدير الايرادات الصافية تقديرا مباشرا في الحالات التالية :

– عدم وجود عقد ايجار مسجل في الابنية المؤجرة .

– عدم انطباق العقد المسجل على احكام المادة (32) من هذا القانون اي : عدم تضمين عقد الايجار المسجل رقم العقار وموقعه او وصف محتويات المأجور وتقسيماته الداخلية او اسماء الفرقاء المتعاقدين او بدل الايجار او مدة الايجار او وجهة استعمال المأجور …

– صورية العقد المسجل سواء كان ذلك بقصد التهرب من الضريبة ام بتأثير عامل القرابة او الصداقة او المجاملة او لاي سبب آخر .

– شغور البناء سواء استفاد المالك من وقف الضريبة او لم يستفد .

– اشغال البناء من قبل المالك او المستثمر .

– اشغال البناء من قبل الغير الذي يجيز له المالك ذلك على سبيل التسامح ودون بدل او ببدل رمزي سواء كان هذا الغير من افراد عائلته او من الغرباء عنه .

ولا تقبل القيمة التأجيرية المقدرة اي تنزيل عليها لا في مقابل الخدمات المشتركة ولا اي عبء آخر وذلك باعتبار ان التقدير في جميع الحالات المذكورة لا يتناول الا الايرادات الصافية للبناء .

الاسس المعتمدة للتقدير:
لقد نص قانون ضريبة الاملاك المبنية على الاسس المعتمدة لتقدير الايرادات الصافية منها اعتماد قيمة بدل الايجار المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر اذا أمكن معرفتها والتثبت من صحتها ، واذا تعذر ذلك تقدر الايرادات الصافية بالاستناد الى العناصر الاساسية التي تؤثر في قيمة العقار التأجيرية : المساحة ، المنطقة ، نوعية البناء ( تدفئة ، تبريد ، مصاعد ، انترفون ) وغيرها من العناصر ، شرط ان يؤمن البناء لمالكه ما لا يقـــل عــن 5% ( خمسة بالمئة ) من قيمته كبدل ايجار .

وتتولى التقدير الدائرة المالية المختصة على ان تضع محضرا معللا ، ويمكن لاصحاب العلاقة الاعتراض لدى الدائرة المالية المختصة على هذه التقديرات .

– وفي هذا الاطار صدر عن رئيس مصلحة الواردات المذكرة الرقم 6/93 تاريخ 6/9/1993 والموجهة الى جميع الوحدات المختصة بشؤون ضريبة الاملاك المبينة والمتعلقة بوجوب التحري بكافة الوسائل عن القيمة البيعية للبناء لاجل تحديد القيمة التأجيرية . ولقد تلخصت المذكرة المنوه بها انه يقتضي من اجل تحديد الايرادات الصافية في حالة التقدير المباشرالمنصوص عنها في المادة (35) :

1- التقيد بمضمون المادة (26) من القانون.
2- التحري بمختلف الوسائل عن القيمة البيعية الرائجة للبناء .
3- اثبات هذه القيمة في محضر التخمين
4- تقدير الايرادات السنوية الصافية بما لا يقل عن خمسة بالمئة (5%) من قيمة البناء .

وجاء في التعميم رقم 561/ ص1 الصادر عن السيد مدير المالية العام بتاريخ 17/7/1995 والمتعلق بأصول تحديد القيمة التأجيرية للابنية الخاضعة للتقدير المباشر انه تصنف الابنية الى فخمة وجيدة وعادية وشعبية وتعتبر فخمة الابنية التي تتوفر تسعة من المواصفات التالية :

1- جهاز تدفئة مشترك او مستقل لكل شقة وان كان الشاغل يتحمل نفقات تأمينه .
2- جهاز تبريد مشترك او مستقل لكل شقة وان كان الشاغل يتحمل نفقات تأمينه ، علما ان تركيب جهاز يؤمن الهواء البارد والهواء الساخن في آن معا يعتبر بمثابة بند واحد .
3- مصعد كهربائي واحد على الاقل اذا كان البناء مؤلفامن طابقين ولغاية 16 شقة ومصعدين على الاقل اذا كان عدد الشقق يفوق ال 16 شقة .
4- انترفون تلفزيون يتصل مباشرة مع كل شقة .
5- موقف سيارة او اكثر لكل شقة شرط ان يكون معتبرا من ضمن عامل الاستثمار ومحددا صراحة في رخصة الاسكان .
6- مسكن لناطور البناء .
7- باطون خام او صخر او بلاط كلي او جزئي للجدران الخارجية .
8- استعمال بلاط من غير الموزايك في صالات الاستقبال والطعام .
9- استعمال ستائر جرارة من الالمنيوم او البلاستيك او منجور من الخشب الصلب
10-اثنان على الاقل من :
–بئر ارتوازي
–مطبخ من الخشب الصلب ومجهز
–علب بريد خزائن وتجهيزات ضمن مدخل البناء
–بيسين او اكثر ضمن الحقوق المشتركة
–انترفون عادي .

ويعتبر توفر كل اثنتي من هذه الميزات بمثابة واحدة من المواصفات التسع اعلاه .

ب – تعتبر جيدة الابنية التي تتوافر لها ستة على الاقل من المواصفات المدرجة في الفقرة أ- اعلاه .
ج- تعتبر عادية الابنية التي يتوافر منها ثلاثة على الاقل من المواصفات المدرجة في الفقرة أ – اعلاه .
د – تعتبر شعبية الابنية التي يتوفر فيها اقل من ثلاثة من المواصفات المدرجة في الفقرة أ- اعلاه .

والهدف من هذا التعميم تحديد سعر المتر البيعي للاملاك المبنية تمهيدا لتحديد القيمة التأجيرية .

فاذا كانت مساحة شقة ما هي 300م/2 وسعر المتر المربع الواحد هو 2000 دولار
فالقيمة التأجيرية تســــــاوي :
300×2000×1550 (سعـــر صـــــرف الدولار)×5%=/000 500 46/ ل.ل.

وتتولى التقدير الدائرة المالية المختصة على ان تضع محضرا معللا ، ويمكن لاصحاب العلاقة الاعتراض لدى الدائرة المختصة على هذه التقديرات .

ويسري مفعول التقدير المباشر بموجب القانون اللبناني لمدة ثلاث سنوات قابلة التجديد ثلاث سنوات جديدة ، بقرار من وزير المالية اذا كانت الاحوال الاقتصادية ومستوى بدلات الايجار مستقرة .

" وفي هذا الخصوص صدر عن وزير المالية بتاريخ 5/8/1996 القرار رقم 6184/1 المتعلق بتمديد مفعول التقدير المباشر للقيم التأجيرية العائدة للاملاك المبنية لمدة ثلاث سنوات ابتداء من 1/1/1996 حيث نصت المادة الاولى منه على انه يمدد مفعول التقديـر المباشـر للقيمـة التأجيـرية التـي وضعـت للمـرة الاولى عام 1993 لمدة ثلاث سنوات
مالية جديدة ابتداء من 1/1/1996 دون اي تعديل في هذه القيمة ، اذا ثبت للدائرة المالية المختصة عدم حصول اي تعديل في البناء من حيث شاغليه ومحتوياته وتقسيماته الداخلية " .
ويمكن بناء على طلب خاص من المالك او المستثمر ان يعاد النظر في تقدير الايرادات الصافية تقديرا مباشرا ، اذا كان البناء مشغولا من قبل المالك او المستثمر او من قبل اجاز له المالك اشغاله على سبيل التسامح بدون بدل او لقاء بدل رمزي وذلك اذا طرأ على العقـار مـا افقـده بعض قيمته كنقل سوق له او تشييد بناء غير صحي او سد طريق نافذ اليه أوسواها من الطوارىء المماثلة ويوجب القانون على الدائرة المالية المختصة ان تعيد التقدير المباشر قبل مضي الثلاث سنوات الاولى أو المحددة اذا تبين لها انه طرأ ما يؤدي الى تحسين دائم في قيمة العقار مثل شق طريق جديد اليه ، أو تجميل يزيد في قيمة العقار التأجيرية (المواد 32 الى 48) .

" وقد استقر الاجتهاد بصورة عامة على انه اذا كانت ضريبة الاملاك المبنية تحتسب مبدئيا على اساس البدل المبين في سند الايجار المسجل ، فيمكن اللجوء الى التخمين والتقدير المباشر عند الاشتباه بحقيقة هذا البدل " .

وفيما يتعلق بصورية العقد المسجل سواء أكان ذلك بقصد التهرب من الضريبة أم بتأثير عامل القرابة أو الصداقة أو المجاملة او لأي سبب آخر ، فقد أوجب القانون ، في حال ثبوت هذه الصورية وبالاضافة الى التقدير المباشر من قبل الادارة أن يعاقب المالك أو المستثمر بموجب أحكام المادة 46 من القانون نفسه .

" وقد رأت وزارة المالية بتعميمها الرقم 282 / ص تاريخ 3/2/1970 أنه يتعذر اعتبار العقد صوريا ثم تغريم المؤجر بسببه الا اذا أثبت ذلك بصورة قاطعة ، وبعد تحريات محلية واقعية دقيقة ، تستند الى حقائق مثبتة بمستندات وبافادات خطية أو ما هو في حكمها ، يتم خلالها تجميع المعلومات الصحيحة من أصحاب العلاقة وأهل الجوار أو ذوي الخبرة والاستقامة .

وقد اورد تعميم وزارة المالية ان الصورية المقصودة بالقانون والتي تستوجب العقوبة مشروطة بما يلي :
– قيام عقد ايجار بين مؤجر ومستأجر ، من أجل اعطائه مفاعيله الحقوقية كافة سواء بين الفرقاء المتعاقدين أم تجاه الغير .
– تدني بدل الايجار المدون في هذا العقد عن الحقيقة او الواقع ، أي عن المبلغ الذي يلتزم به تجاه الغير وينفذه " .
وقد عالج القانون رقم 366 تاريخ 1/8/94 القيمة التأجيرية في حال انتقال ملكية العقــــار بالارث ، بحيث ابقى هذه القيمة معتمدة كما هي بتاريخ وفاة المورث وبدون تعديل بالنسبة للورثة الذين يشغلون العقار .

كما منح المستأجر الذي يشتري المأجور الذي يشغله بالسكن تخفيضا قدره 25% من القيمة التأجيرية المقدرة تقديرا مباشرا بتاريخ الشراء . واوجبت المادة 72 من قانون ضريبة الاملاك المبنية على اصحاب العلاقة في حال انتقال الملكية ان يقدموا الى الدائرة المالية المختصة تصريحا خطيا بذلك في مهلة لا تتعدى نهاية السنة التي جرى فيها تسجيل الانتقال .

" اما بشأن اعادة النظر في تقدير الايرادات الصافية ، فقد ورد في التعميم رقم 2569/ص تاريخ 18/11/1970 بانه ممكن اذا طرأ على البناء :

– تعديل في الشاغلين من حيث الشخصية أو الصفة .
– تعديل في المحتويات او التقسيمات الداخلية .
– تحسين دائم في قيمة البناء نتيجة لطارىء خاص .

وفسر هذا التعميم المقصود بالتعديل في الشاغلين بانه يشمل الشاغل الرئيسي وجميع الذين يستمدون منه حقهم في الاشغال كالورثة والابناء والشركاء " .

ولقد اعطي اصحاب العلاقة بموجب المادة 37 من قانون ضريبة الاملاك المبنية حق الاعتراض على تقديرات القيمة التأجيرية لدى الدوائر المالية المختصة ضمن مهلة اقصاها شهران من تاريخ تبلغها ، ويبت رئيس مصلحة الواردات بصورة نهائية بالتقديرات المعترض عليها .

وفي هذا الاطار ايضا نشير الى انه لتحديد مساحة الشقة السكنية تضاف الى هذه المساحة مساحة الشرفات وتستبعد الاقسام المشتركة للشقة التي توزع ايرادتها المحققة وفقا لما هو مبين في القرار رقم 11136/1 تاريخ 1/8/1994 .
وقد عدلت هذه المذكرة بموجب المذكرة الرقم 1069/ص1 تاريخ 22/10/1996 اذ اصبحت تضاف الى مساحة وحدة الاشغال نصف مساحة الشرفات العائدة لهذه الوحدة .

ثانيا – الفصل الثاني : ( نشوء الحق بالضريبة )

الفصل الثالث : معدلات الضريبة
نصت المادة (54) من قانون ضريبة الاملاك المبنية على ان الضريبة على نوعين نسبية وهي ضريبة اساسية تفرض بمعدل ثابت على كامل الايرادات الصافية لكل بناء وتصاعدية وهي ضريبة اضافية تفرض علاوة على الضريبة النسبية على ما يزيد عن 000, 350 ل..ل. من مجموع الايرادات الصافية السنوية التي تعود للمكلف الواحد من جميع ما يملكه في لبنان من عقارات مبنية او حصص في عقارات مبنية .

وتفرض الضريبة النسبية بمعدل (8%) من الايرادات السنوية الصافية فيما تفرض الضريبة التصاعدية على اساس المعدلات الآتية :

3 % للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 350 ل.ل. ولا يتجاوز 000, 600 ل.ل
7 % للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 600 ل.ل. ولا يتجاوز 000, 1000ل.ل
11%للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 1000ل.ل. ولا يتجاوز 000, 2000ل.ل
15%للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 2000ل.ل. ولا يتجاوز 000, 3000ل.ل
19%للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 3000ل.ل. ولا يتجاوز 000, 4000ل.ل
23%للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 4000ل.ل.

( تطبق هذه المادة ابتداء من ايرادات سنة 1988) .

جاء القانون رقم 366 تاريخ 1/8/1994 والغى الضريبة النسبية والضريبة التصاعدية واستعاضى عنهما بأحكام جديدة .

فأخضع لضريبة الاملاك المبنية مجموع الايرادات الصافية السنوية التي تعود للمكلف الواحد ، من جميع ما يملكه في كل محافظة على حدة من عقارات مبنية او حصص او اقسام في عقارات مبنية لضريبة تصاعدية حددت معدلاتها كما يلي :

6% للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 000, 20ل.ل ولا يتجاوز 000, 000, 40ل
8% للقسم من الايرادات الذي يزيد على 000, 000, 40ل.ل ولا يتجاوز 000, 000, 60ل
10%للقسم من الايرادات الذي يتجاوز 000, 000, 60ل.ل

ولا تضاف اية علاوة الى اصل الضريبة .
وتطبق هذه المعدلات ابتداء من ايرادات سنة 1993 .

ومن اجل فرض الضريبة ، تعتبر العقارات التي تملكها شركات الاشخاص كأنها مملوكة بالتساوي بين الشركاء الا اذا نص نظام الشركة على خلاف ذلك او اذا كانت الحصة الحقيقية لكل شريك مدونة على الصحيفة العينية .

وقد اوجب القانون ( في المادة 58 منه ) على كل مكلف بالضريبة يملك او يستثمر عقارا مبنيا واحدا او اكثر من عقار مبنى واحد او يملك او يستثمر حصصا او اقساما في عقار مبني واحد او اكثر في كل محافظة على حدة ويحصل من جراء ملكيته او استثماره على ايرادات صافية تزيد عن عشرين مليون ليرة في السنة ان يتقدم من الدائرة المالية المختصة بتصريح خطي قبل اول آذار من كل سنة يبين فيه :

– رقم او ارقام العقارات التي يملكها او يستثمرها في المحافظة ومواقعها .
– رقم العقار او العقارات التي يشترك في ملكيتها في المحافظة ومواقعها ومقدار حصته فيها بالاسهم .
– ايراداته الصافية الفعلية او المقدرة في كل عقار ومجموع هذه الايرادات .

وانطلاقا من هذا النص فإن الدائرة المالية المختصة هي التي تقوم بتكليف المكلفين الذين تنقص ايراداتهم عن العشرين مليون ليرة لبنانية ولا يمكن بحال من الاحوال تفسير النص المنوه به على انه اعفى ضمنا المكلفين الذين لا تزيد ايراداتهم عن العشرين مليون ليرة لبنانية.

ويكون الملكف الذي دفع الضريبة مسبقا ( ووفقا لتقديراته ) قد دفع دفعة على حساب الضريبة اذا كان التكليف الصادر عن الدائرة المالية يزيد عن المبلغ الذي دفعه الملكف وفقا لتقديراته .

ونصت المادة (59) من القانون على انه يعاقب المكلف الذي يخالف احكام المادة (58) من هذا القانون بغرامة تعادل (10%) شهريا من مقدار الضريبة المنصوص عنها في المادة (54) منه شرط ان لا تتجاوز الغرامة مقدار الضريبة السنوية ويعتبر كسر الشهر شهرا كاملا .

وتختلف الغرامة المنصوص عليها في المادة (59) المنوه بها عن الغرامة المنصوص عليها في المواد (23و46و50) من القانون .

وفي هذا الاطار نشير الى حيثيات القرار (43) الصادر عن مجلس شورى الدولة بتاريخ 26/1/82 حيث اورد القرار المنوه به ما يلي :

" بما ان المادة (58) اوجبت على المكلف الذي يملك او يستثمر اكثر من عقار واحد تفوق ايراداته عن (000, 20ل.ل.) ان يقدم تصريحا خطيا يبين فيه ارقام العقارات التي يملكها او يستثمرها وايراداته الصافية تحت طائلة العقوبة بغرامة مقدارها (50%) من الضريبة التصاعدية وتضاعف الغرامة عند التكرار وفق ما جاء في المادة (59) التالية .
وبما انه يتبين ان الغرامة المنصوص عليها في المادة (59) المذكورة اعلاه تتعلق فقط بالوضع الناشىء عن عدم قيام صاحب العلاقة الذي يملك اكثر من عقار مبني واحد او حصصا في اكثر من عقار مبني واحد والذي تزيد ايراداته الصافية عن /000, 20/ل.ل. من تقديم التصريح المذكور في المادة (58) ولا مجال للخلط بين هذا الوضع والاوضاع الاخرى الناشئة عن كتم الايرادات او غير ذلك من الحالات التي اوجد لها المشترع عقوبات خاصة بها لا سيما في المواد 23و46و50 من قانون ضريبة الاملاك المبنية .

وبما ان المشترع فرض الغرامة يقطع النظر عن الضرر الذي قد يلحق الخزينة واوجب على المكلف لتسهيل ضبط اعمال الادارة ولحسن سير المرفق العام المالي .

وبما انه ومن جهة اخرى لا مجال للاخذ بالمعيار الجغرافي الذي تدلي به الشركة المستدعية من اجل تطبيق احكام المادتين (58و59) كالقول انهما تطبقان عند وجود (عقار في بيروت واخر في طرابلس مثلا) لتعارض هذا القول وصراحة النص ونية المشترع بتقديم التصريح الخطي بمجرد تملك او استثمار اكثر من عقار مبني واحد والحصول من جراء هذه الملكية او الاستثمار على ايرادات صافية تفوق مبلغ /000, 20/ل.ل.

وبما ان فرض الغرامة منفصل عن الضريبة في الحالة الحاضرة ولا يعتبر مخالفا للعرف والقانون على اعتبار ان هذه الغرامة تفرض بالاستناد الى واقعة معينة وهي عدم تقديم التصريح المنصوص عليه في المادة (58) من قانون ضريبة الاملاك المبنية ولا علاقة لها بالضريبة بحد ذاتها الا من حيث اعتبارها اساسا لاحتساب مقدار الغرامة ، وعلى ان تستدركها الادارة ضمن مهلة مرور الزمن الرباعية .
وفي مجال تطبيق الغرامة المنصوص عليها في المواد (23و46و50) من قانون ضريبة الاملاك المبنية تباينت الاراء في تحديد السنوات التي يقتضي فيها فرض الغرامة عليها حيث اختلف التطبيق من دائرة الى اخرى حيث اعتبر رأي اول انه تفرض غرامة (50%) من مقدار الضريبة المتوجبة عن السنة الاولى التي حصل فيها الطارىء و (100%) من الضريبة المتوجبة عن كل من السنتين اللاحقتين ثم (50%) عن السنة الرابعة من الضريبة المتوجبة بحيث تصبح الغرامة ثلاثة اضعاف الضريبة المذكورة وبالتالي عدم فرض غرامة عن باقي السنوات ، فيما اعتبر رأي ثان ان الغرامة واجبة التكليف مع استمرار المخالفة ويمكن للدوائر المختـصة بضـريبة الامـلاك المبنيـة فـرض الغـرامة عـن اي سنة سابقة لسنة التكليف بالغرامة
لانها متوجبة قانونا بحد اقصى لا يتعدى ثلاثة اضعاف الضريبة لذلك يتوجب فرض الغرامة المتوجبة عن السنوات ما قبل الاخيرة بالنسبة للمادة (46) على ان لا تتجاوز ثلاثة اضعاف الضريبة عن سنوات سابقة ، اما بالنسبة لغرامة كل من المادتين (23و50) فيجب ان لا تتعدى ثلاثة اضعاف الضريبة المتوجبة عن السنة التي يجري فيها التكليف " .

ومن معرض هذا التعارض صدرعن ديوان المحاسبة الرأي التالي :
" بما ان الخلاف يدور حول معرفة السنة التي تعتمد كمنطلق لفرض الغرامة المنصوص عليها في المواد 23 و46 و50 من قانون ضريبة الاملاك المبنية الصادر بتاريخ 17/9/1962 هل هي السنة التي حصلت فيها المخالفة او الطارىء ام تعتمد السنة التي يحصل فيها التكليف كمنطلق لفرض هذه الغرامة ؟

وبما ان الخلاف يدور حول تفسير نصوص قانونية وردت في قانون ضريبة الاملاك المبنية الصادر بتاريخ 17/9/1962 وتتعلق بفرض غرامات مالية " .

فالمادة 23 من القانون المذكور قد جاء فيها ما يلي :
" يعاقب المكلف الذي يهمل تقديم التصريح المشار اليه في الفقرة السابقة بغرامة تعادل:
50 % من مقدار الضريبة السنوية عن السنة الاولى التي حصل فيها الطارىء .
100% من مقدار الضريبة السنوية عن كل سنة لاحقة مع اعتبار كسور السنة سنة كاملة دون ان تتجاوز الغرامة في مطلق الاحوال ثلاثة اضعاف الضريبة المذكورة ".

والمادة 46 من نفس القانون قد نصت على ما يلي :
" يعاقب كل مالك ام مستثمر يخالف احكام هذا القانون المتعلق بتسجيل العقود او يسجل عقدا صوريا بغرامة تعادل (50%) من مقدار الضريبة السنوية عن السنة التي تحصل فيها المخالفة و (100%) من مقدار الضريبة السنوية عن كل سنة لاحقة تستمر فيها المخالفة مع اعتبار كسور السنة سنة كاملة على ان لا يتجاوز مجموع الغرامات المفروضة في سنة واحدة عن سنوات سابقة ثلاثة اضعاف الضريبة السنوية " .

والمادة (50) من القانون عينه قد نصت على ما يلي :
" على المالك او المستثمر ان يقدم الى الدائرة المختصة تصريحا خطيا يعلمها فيه عن نشوء الحق بالضريبة ( انجاز الابنية او اقسامها ، اعادة التأجير ، التحوير والترميم ، زوال اسباب الاعفاء ) في مهلة لا تتعدى السنة التي نشأ فيها على ان تمدد هذه المهلة لنهاية شهر كانون الثاني من السنة التالية اذا نشأ الحق بالضريبة في خلال الشهر الاخير من السنة ويعاقب المخالف بالغرامة المنصوص عليها في المادة (23) من هذا القانون " .

وبما ان الغرامات المشار اليها في المواد (23 و46 و50) المذكورة اعلاه هي تدابير اعطيت للادارة المالية بزيادة العبء الضريبي لحث المكلف على تقديم تصاريحه في المهل المحددة او لمعاقبته او لعدم احترام واجباته باحتياله على القانون مثلا .
وبما ان غاية تلك التدابير المعطاة للادارة وفق سلطاتها المالية هي تغريم سلوك مكلف ما الحق ضررا في مصالح الخزينة ولتلك التدابير طابع قانوني مختلط ( Mixte )يختلف عن العقوبة الجزائية وعن التعويضات المدنية .

وبما انه فيما يتعلق بتفسير الاحكام المتضمنة فرض غرامات فإن السلطة الادارية تبقى مقيدة عند ممارسة سلطاتها هذه باحترام القانون اذ يجب تفسير تلك الاحكام تفسيرا ضيقا وفق المبادىء العامة التي ترعى تفسير القوانين الجزائية ولا يجوز تفسيرها تفسيرا موسعا بحجة زيادة الواردات للخزينة دون ان يسمح النص بذلك .

وبما انه ما دام يجب تفسير النص المتضمن فرض الغرامات بصورة ضيقة فيقتضي معرفة ما اذا كانت المواد ( 23و 46 و50) المار ذكرها توجب اعتبار سنة حصول الطارىء او المخالفة منطلقا لحساب قيمة الغرامة .

وبما انه بالرجوع الى المواد المار ذكرها نجدها تنص بصورة صريحة وواضحة لا لبس فيها على ان السنة التي تعتبر بداية لفرض الغرامة على المكلف الذي يهمل تقديم التصريح والتسجيل هي السنة التي حصل فيها الطارىء او المخالفة وليس السنة التي يحصل فيها التكليف ".
الفصل الرابع- تحصيل الضريبة والاعتراض عليها :

النبذة الاولى : في تحصيل الضريبة :
تفرض ضريبة الاملاك المبينة بموجب جداول تكليف سنوية وفقا لاحكام قانون المحاسبة العمومية ، وتحصل وفقا لاصول تحصيل الضرائب المباشرة .

ولقد اخضع قانون (17) ايلول 1962 ايرادات الاملاك المبنية الى نوعين من الضريبة:

1- الضريبة النسبية البالغ معدلها 11% ( 8% + 3% ) .
2- الضريبة التصاعدية اذا جاوز الايراد السنوي للمكلف (350) الف ليرة من جميع ما يملكه من عقارات مبينة على كافة الاراضي اللبنانية وهي تفرض على اساس معدلات تراوحت بين ( 3% حتى 23% ) .

وبتاريخ 11/8/1994 صدر القانون التعديلي الرقم 366/94 وبموجبه اصبحت ضريبة الاملاك المبنية تفرض اعتبارا من 1/1/1993 على شطور الايرادات المحققة للمكلف في المحافظة الواحدة كما يلي :

– 4 % على العشرين مليون ليرة الاولى
– 6 % على العشرين مليون ليرة الثانية
– 8 % على العشرين مليون ليرة الثالثة
– 10% على ما يزيــد .

وقد اعتبرت المادة الخامسة من هذا القانون ان الضرائب والرسوم المالية والعلاوات والغرامات المدفوعة وفقا للقوانين النافذة قبل نشر هذا القانون حقا للخزينة اللبنانية ولا يمكن استردادها .

كما صدر القرار التطبيقي رقم 11136 تاريخ 28/10/1994 الذي اوجب على المكلفين الذين تزيد ايراداتهم السنوية الصافية في المحافظة الواحدة على عشرين مليون ليرة المبادرة الى دفع الضريبة وفقا لنظام الدفع المسبق خلال شهري كانون الثاني وشباط بدءا من اعمال العام 1993 .

– وعلى هذا :

يكون القانون التعديلي قد عدل طريقة احتساب الضريبة بما فيها المعدلات والشطور اعتبارا من 1/1/1993 .

ويكون بعض المكلفين قد دفعوا الضريبة التصاعدية على ايرادات العام 1993 على مجموع ما يملكون من عقارات مبينة على كافة الاراضي اللبنانية قبل صدور القانون التعديلي الامر الذي اقتضى التساؤل حول ما يلي :
1- " هل تعتبر الضريبة التصاعدية المدفوعة عن ايرادات العام 1993 حقا للخزينة ولا يمكن استردادها سندا للمادة (5) من القانون 366/94 بحيث يكون على المكلف موجب التصريح مجددا ودفع الضريبة على ايرادات العام 1993 وفقا للمعدلات الجديدة المحددة في هذا القانون ام يؤدي مثل هذا التدبير الى الازدواجية في التكليف .

2- هل يكون على المكلف القيام بالتصريح والدفع المسبق عن ايرادات العام 1993 وفقا لاحكام المادة (58) من القانون التعديلي رقم 366/94 على ان تقوم الادارة عفوا برد المبالغ المقبوضة متجاوزة بذلك نص المادة الخامسة من القانون رقم 366/94 ؟

3- هل يمكن التصريح عن ايرادات العام 1993 وفقا للاصول المحددة في القانون التعديلي دون تأدية الضريبة معتبرا بأن دفع الضريبة التصاعدية تم سابقا وذلك من اصل المبالغ التي جرت تأديتها مع تصريحه عن الضريبة التصاعدية المدفوعة عن ايرادات العام 1993 قبل صدور القانون التعديلي وهل يمكن اعتبار الرصيد المتبقي من الضريبة المدفوعة دفعة على حساب الضرائب التي ستتوجب على المكلف في السنوات اللاحقة لعام 1993 .

4- بعد قيام المكلف باعادة احتساب الضريبة المتوجبة عليه وفقا للقانون التعديلي الجديد ، هل يمكن اعتبار المبالغ المدفوعة بموجب تصريح الضريبة التصاعدية عن ايرادات سنة 1993 سابقا بمثابة التصريح الذي حدده القانون 366/94 والقرار التطبيقي 11136/94 بحيث تعتبر الزيادة المدفوعة حقا للخزينة ، ويعتبر النقص في الضريبة ان وجد ذمة على المكلف يجري التكليف بها حسب الاصول استنادا الى ما جرى عرضه اعلاه "

وجوابا على كل هذه الاسئلة صدر عن هيئة التشريع والاستشارات في وزارة العدل المطالعة الرقم 1556/95 تاريخ 30/3/1995 التي ورد فيها ما يلي :

" حيث ان القانون رقم 366/94 الصادر بتاريخ 1/8/1994 ادخل تعديلات هامة على قانون 17/9/1962 المتعلق بضريبة الاملاك المبنية منها :

1- فرض الضريبة على مجموع الايرادات الصافية السنوية التي تعود للمكلف الواحد من جميع ما يملكه من عقارات في كل محافظة على حدة ، في حين كان يكلف في ظل قانون 17/9/1962 على اساس مجموع ايراداته من جميع ما يملكه من عقارات مبنية في جميع المحافظات .

2- وضع معدلات جديدة للضريبة تتراوح بين 4% و 10% وتتبع شطور الايرادات الصافية .

3- الغيت جميع العلاوات ( التي كانت تفرض في ظل القانون السابق ) على اصل الضريبة ( المادة 54 جديدة ) .

وحيث ان القانون 366/94 قضى :
في المادة (56) الجديدة بأن تطبق المعدلات المحددة في المادة (54) الجديدة ابتداء من ايرادات سنة 1993 .

واوجب في المادة (58) الجديدة على كل مكلف بالضريبة يملك او يستثمر عقارات مبنية في كل محافظة على حدة ويحصل من جراء ذلك على ايرادات صافية تزيد عن عشرين مليون ليرة في السنة ان يتقدم من الدائرة المالية المختصة ( في كل محافظة ) بتصريح خطي قبل اول آذار من كل سنة يتضمن جملة بيانات ومعلومات .

ورتب في المادة (59) الجديدة غرامة تعادل 10% شهريا من مقدار الضريبة ، على المكلف الذي يخالف احكام المادة (58) المذكورة .

ونص اخيرا في مادته (5) على ان تعتبر الضرائب والرسوم المالية والعلاوات والغرامات المدفوعة وفقا للقوانين النافذة قبل نشر هذا القانون حقا للخزينة ولا يمكن استردادها.

وحيث ان القانون 366/94 الصادر في اول آب 1994 ولئن قضى بأن تطبق الاحكام الجديدة المتعلقة باصول احتساب الضريبة ومعدلاتها وشطور الايرادات المرتبطة بهذه المعدلات ابتداء من ايرادات سنة 1993 .

الا انه لم تغب عن ذهن المشترع حقيقة ان بعض المكلفين قد سددوا الضريبة التصاعدية على ايرادات سنة 1993 في ظل العمل بقانون 17/9/1962 قبل تعديله ووفقا لاحكامه ولهذا السبب قضى بأن تعتبر الضرائب والرسوم والعلاوات المفروضة بالقانون السابق، والغرامة المدفوعة وفقا للقوانين النافذة قبل نشر القانون 366/94 حقا للضريبة ولا يمكن استردادها ( المادة 5 ) .

وحيث يقصد بأحكام المادة (5) من القانون 366/94 ، ان ما يعتبر حقا للخزينة لا يمكن استرداده هو الضريبة ( بما فيها العلاوات ) المدفوعة عن ايرادات سنة 1993 وفقا لقانون 17/9/1962 وذلك في حال كان مجموع حاصل الضريبة المدفوع على النحو المذكور يزيد عن الضريبة المحتسبة عن ذات سنة ايرادات 1993 وفقا لاحكام القانون الجديد فتكون الزيادة المدفوعة وفقا للقانون السابق بالمقارنة مع مقدار الضريبة محتسبة وفقا للقانون الجديد حقا للخزينة لا يمكن استرداده وبالتالي اجراء المحاسبة بشأنه مع المكلف او اعتبار هذه الزيادة كدفعة على حساب الضرائب التي ستتوجب على ذات المكلف في السنوات اللاحقة لسنة 1993.

وحيث اذا كانت الضريبة ( بما فيها العلاوات ) المدفوعة عن سنة ايرادات 1993 وفقا للقانون السابق ، تقل عن مقدار الضريبة محتسبة عن سنة ايرادات 1993 وفقا لاحكام القانون الجديد ، فيكون النقص في الضريبة متوجبا على المكلف لصالح الخزينة اذ لا نص في القانون 366/94 يجيز اعفاء هذا المكلف من فرض الضريبة ، ولا يكون بالتالي على الادارة ان ترد الضريبة المدفوعة سابقا بانتظار اعادة احتسابها والتكليف بها وفقا للقانون الجديد .

وحيث ان توجب فرض الضريبة على المكلف المشار اليه في الحيثية اعلاه واستيفاءها منه يتم دون ان تفرض عليه الغرامة المنصوص عليها في المادة (58) الجديدة .

أولا : لأن المهلة المحددة في المادة (58) الجديدة لتقديم التصريح في كل محافظة على حدة ( قبل اول آذار من كل سنة ) وفي القرار التطبيقي رقم 11136 تاريخ 28/10/1994 ( دفع الضريبة وفقا لنظام الدفع المسبق ) تعذر تطبيقها من قبل المكلف عن سنة ايرادات 1993 لفوات هذه المهلة وسقوطها عن سنة 1993 قبل صدور ونفاذ القانون 366/94.

ثانيا : لأن دفع الضريبة بعد التكليف بها من قبل الدائرة المالية المعنية وفقا لاحكام القانون السابق ، ينطوي على البيانات التي يجب تضمينها التصريح المفروض بموجب المادة (58) الجديدة وينزل بالتالي منزلة هذا التصريح ويكون له ذات المفاعيل القانونية .

وحيث لا يمكن بالتالي – وخارج الحدود المرسومة اعلاه اعتبار الضريبة المدفوعة عن سنة ايرادات 1993 وفقا للقانون السابق ، حقا للخزينة لا يمكن استرداده وبالوقت نفسه فرض الضريبة مجددا على ذات المكلف وعلى ذات الايرادات وعن ذات سنة التكليف وفقا لاحكام القانون الجديد ، اذ ان مثل هذا التفسير يؤدي الى ازدواجية في التكليف ليس لها اي مبرر او سند قانوني ، لا في القانون 366/94 ولا في المبادىء العامة التي ترعى الحق الضرائبي .

وحيث بالنسبة للمكلف الذي لم يسدد الضريبة عن سنة 1993 فتفرض عليه الضريبة وفقا لاحكام القانون الجديد دون فرض غرامات لعدم تقديمه التصريح ضمن المهلة القانونية وذلك بسبب انصرام وبالتالي سقوط هذه المهلة عن سنة 1993 قبل صدور ونفاذ القانون الذي اوجب تقديم التصريح خلالها .

وحيث في ضوء ما تقدم ومع مراعاة ما ورد اعلاه ، ترى هذه الهيئة ان موقف وزارة المالية والذي مفاده امكانية :
" اعتبار المبالغ المدفوعة بموجب تصريح الضريبة التصاعدية عن ايرادات سنة 1993 سابقا بمثابة التصريح الذي حدده القانون 366/94 والقرار التطبيقي 11136/94 بحيث تعتبر الزيادة المدفوعة حقا للخزينة ( لا يمكن استرداده ) ويعتبر النقص في الضريبة ان وجد ذمة على المكلف يجري التكليف بها حسب الاصول هو في محله القانوني "

وفي اطار حل المشلكة الناشئة عن عملية دفع المكلفين للضريبة التصاعدية عن ايرادات عام 1993 قبل صدور القانون التعديلي الرقم 366/94 والقرار التطبيقي له ، فقد صدر ايضا عن السيد وزير المالية بالوكالة التعميم الرقم 155/ص1 تاريخ 27/2/1995 المتعلق بكيفية تكليف ايرادات الاملاك المبنية للعام 1993 الذي طلب بموجبه الى الوحدات المالية المختصة قبول تصاريح المكلفين المشار اليهم اعلاه عن ايرادات العام 1993 على ان تحتسب الضريبة الواجب دفعها مسبقا من اصل المبالغ التي جرت تأديتها بمناسبة التصاريح التي قدموها عن الضريبة التصاعدية عن ايرادات العام 1993 واذا لم تكن هذه المبالغ كافية يتوجب على المكلفين تأدية الفرق وفق الاصول المحددة في القانون التعديلي الرقم 366/94.[]
وقد قضت المذكرة الرقم 423/ص1 الصادرة عن السيد وزير المالية بالوكالة بتاريخ 19/5/1995 بالغاء التكاليف الصادرة بالضريبة التصاعدية عن ايرادات 1993 التي لم تسدد قيمتها اذا كانت الايرادات الصافية التي لم تسدد قيمتها لا تزيد عن عشرين مليون ليرة .

وتفصيل ذلك ان القانون التعديلي الرقم 366/94 قد صدر بتاريخ 1/8/1994 واعطي مفعولا رجعيا الى تاريخ 1/1/1993 في حين قد تم احتساب الضريبة التصاعدية المفروضة بموجب المادة (56) من القانون عن الفترة ما بين 1/1/1993 و 1/9/1994 وان بعض المكلفين قد دفع الضربية والبعض الآخر لم يدفعها ، لذلك جاءت هذه المذكرة لتقضي بالغاء التكاليف الصادرة بالضربية التصاعدية اذا كانت الايرادات الصافية التي لا تزيد عن عشرين مليون ليرة لم تدفع قيمتها .

وجاء في المادة السادسة والاربعين من قانون موازنة العام 1996 انه لا تطبق الضريبة التصاعدية المنصوص عليها في البند (2) من المادة (54) من قانون 17/9/1962 ( ضريبة الاملاك المبنية ) على بدلات الايجار او التخمينات المقدرة تقديرا مباشرا والعائدة لسنة 1992 التي لم تتجاوز ( 000, 350 ) ل.ل. قبل تطبيق المضاعفات المنصوص عليها في القانون رقم 160/92 تاريخ 23/7/1992 والقانون رقم 336/94 تاريخ 24/5/1994 ( قانون ايجار العقارات المبنية ) وتعتبر الضريبة التصاعدية والغرامات العائدة لها ، المدفوعة وفقا للقوانين النافذة قبل صدور هذا القانون حقا للخزينة ولا يمكن استردادها او تسويتها .

اما بدلات الايجار او التخمينات المقدرة تقديرا مباشرا والعائدة لسنة 1992 التي تتجاوز 000, 350 ل.ل. قبل تطبيق المضاعفات المذكورة فتخضع للضريبة التصاعدية وفقا للمعدلات التي كانت سارية المفعول في حينه دون الغرامات التي كانت ستترتب على عدم التصريح والدفع لهذه الضريبة .

ويستفاد من هذه المادة انه في عام 1992 كانت الضريبة التصاعدية تسري على الايرادات التي تفوق 000, 350ل.ل. وبمعدلات تتراوح بين ( 3% حتى 23% ) وبنتيجة تطبيق المضاعفات الواردة في قانون الايجارات اعتبارا من 23/7/1992 اصبحت شريحة كبيرة جدا من المجتمع خاضعة للضريبة التصاعدية ذات المعدل المرتفع وهذا ما لم يقصده المشترع اساسا .

من هنا كان التعديل في قانون موازنة 1996 ( والمشار اليه ) ليعيد الامور الى نصابها الاصلي بحيث لا يخضع للضريبة التصاعدية الا من كانت ايراداته قبل تطبيق المضاعف تفوق 000،350 ل.ل. .

وقد الغيت ( كما اسلفنا ) الضريبة النسبية والتصاعدية اللتين كانا معمولا بهما واستعيض عنهما بضريبة تصاعدية فصلنا معدلاتها سابقا .

وقد الزم المكلفون بضريبة الاملاك المبنية بدفع الضريبة التصاعدية عند تقديم التصريح.

وفي حال انتقال الملكية بين الاحياء ، يصبح مالك العقار الجديد كافلا الضريبة غير المدفوعة والمفروضة باسم المالك القديم ، ومسؤولا بالتضامن معه عن كل ضريبة تفرض بعد تاريخ الانتقال على اساس الايرادات العائدة للمدة السابقة .

وفي حال انتقال الملكية بسبب الوفاة ، يبقى الورثة او الموصى لهم مسؤولين بالتضامن عن الضريبة المفروضة على العقار باسم المورث او الموصي ، كذلك يعتبر المكلف الشريك في الملكية الشائعة مدينا بالضريبة المفروضة باسمه وكافلا الضريبة المفروضة باسماء شركائه الاخرين ، ولا يلاحق ككفيل الا بعد استنفاذ جميع وسائل الملاحقة بحق المدينين الاصليين ، اما المكلف الشريك في الاستثمار فيعتبر مدينا بالتضامن مع شركائه بكامل الضريبة المفروضة على ايرادات الاستثمار ويعتبر المالك في الابنية المستثمرة مدينا بالضريبة المفروضة باسمه وكافلا الضريبة باسم المستثمر .

وعملا بقانون تنظيم ملكية الابنية المؤلفة من عدة طوابق تعتبر الشقق المفرزة تؤلف كل واحدة منها وحدة عقارية مستقلة وتسجل في الدوائر العقارية وفق هذا الاساس ويصبح التصريح المنصوص عليه في المادة (72) من قانون ضريبة الاملاك المبنية عن انتقال كل قسم من اقسام العقار واجبا تحت طائلة الغرامة التي تتوجب عن كل قسم على حدة اي عن كل وحدة عقارية مستقلة الواحدة عن الاخرى وليس عن كل العقار الذي لم يعد له كيان قانوني مستقل .
وفي هذا الاطار نشير الى بعض حيثيات القرار الصادر عن مجلس شورى الدولة :

" بما ان المادة (72) من قانون ضريبة الاملاك المبنية الصادر بتاريخ 17/9/1962 قد نصت على ما يلي :

" على اصحاب العلاقة في حال انتقال الملكية ان يقدموا الى الدائرة المالية المختصة تصريحا خطيا بذلك في مهلة لا تتعدى نهاية السنة التي جرى فيها تسجيل الانتقال " .

كما ان المادة (73) من القانون المذكور نصت على انه تفرض على اصحاب العلاقة الذين يهملون تقديم التصريح المنصوص عليه في المادة (72) او يتأخرون في تقديمه غرامة قدرها (25) ل.ل. عن كل سنة تأخير ، مع اعتبار كسور السنة سنة كاملة .

وبما ان قانون تنظيم ملكية الابنية المؤلفة من عدة طوابق الصادر بتاريخ 24/12/1962 الذي كان سائدا عند تقديم المراجعة يعتبر ان الشقق المفرزة تؤلف كل واحدة منها وحدة عقارية مستقلة وقد اوجب على كل مالك اكان شخصا حقيقيا ام معنويا ان يقيد في سجلات الدوائر العقارية البناء المشيد على عقاره كل طابق او شقة على حدة كحق مختلف.

وبما ان الشقق الموجودة في العقار/1700/ سن الفيل – قد اصبحت عشرين قسما ، وتغيرت بالتالي الطبيعة القانونية للعقار المذكور .

وبما ان الانتقال قد حصل لكل قسم من اقسام العقار /1700/ المذكور على حدة وتسجل في الدوائر العقارية وفق هذا الاساس .

وبما ا نه يصبح التصريح ، المنصوص عليه في المادة (72) من قانون ضريبة الاملاك المبينة ، عن انتقال كل قسم من اقسام العقار واجبا تحت طائلة الغرامة التي تتوجب عن كل قسم على حدة اي عن كل وحدة عقارية مستقلة الواحدة عن الاخرى وليس عن كل العقار الذي لم يعد له كيان قانوني مستقل .

النبذة الثانية : الاعتراض على ضريبة الاملاك المبنية
اما الاعتراض على ضريبة الاملاك المبنية فيجري وفقا لاصول الاعتراض العامة على جميع الضرائب المباشرة .

الا ان قانون ضريبة الاملاك المبنية اضاف الى ذلك بعض الاحكام الخاصة فيها .

فالمواد 86 و 87 و 88 من القانون المشار اليه حددت كيفية درس الاعتراضات والبت فيها من قبل الادارة وتوجب المادة (88) منه احالة الاعتراض الى لجنة الاعتراضات في حال عدم استجابة المعترض الى مطاليبه كليا ام جزئيا من قبل الادارة ، كما ان المادة (89) وما يليها حددت طرق واصول درس الاعتراضات ، فهي بينت الاصول الواجب اتباعها للاعتراض على ضريبة الاملاك المبنية وبموجب هذه الاصول تبحث الضرائب والغرامات المفروضة على المكلفين بالصورة البدائية من قبل اللجان المؤلفة لهذه الغاية ويستأنف قراراتها الى مجلس شورى الدولة .

يقدم الاعتراض الى الدائرة المالية المختصة ، فاذا كان يتعلق بضريبة مفروضة بموجب جدول تكليف اساسي ، يقدم في بيروت قبل اول ايلول من السنة التي جرى فيها التكليف ، وفي سائر المحافظات ، قبل اول تشرين الثاني من السنة التي جرى فيها التكليف اما اذا كان يتعلق بضريبة مفروضة بموجب جدول تكليف اضافي او تكميلي ، فيقدم في مهلة شهرين اعتبارا من تاريخ ابلاغ المكلف الاعلام الشخصي المتعلق بالضريبة بواسطة البريد المضمون مع اشعار بالاستلام ، واذا كان الاعتراض يتناول خطأ ماديا بحتا يتعلق حصرا بتدوين الارقام او الاسماء او باجراء العمليات الحسابية او بتكرار التكليف او بتكليف غير متوجب ، فتمدد المهلة الى (31) كانون الاول من السنة الثالثة التي تلت السنة التي فرضت فيها الضريبة .

على الدائرة المالية المختصة ان تبدي رأيها في الاعتراض وتحيله على رئيس مصلحة الواردات الذي يبت بصورة نهائية بالاعتراضات عندما لا تتجاوز حصة الخزينة في الضريبة المعترض عليها /000, 500/ل.ل. وفي جميع الاعتراضات المتعلقة بخطأ مادي .

اما الاعتراضات المتعلقة بضريبة تتجاوز حصة الخزينة فيها /000, 500/ل.ل. فتبت بها لجنة الاعتراضات المختصة التي تتألف من قاض ومن ممثل عن اصحاب الابنية يختاره وزير المالية واحد مراقبي التحقق ورئيس الدائرة المالية المختصة بصفة مقرر .

" ولا يوجد في قانون ضريبة الاملاك المبنية نصوص تجيز للجنة وهي لجنة ادارية ذات صفة قضائية ان تعيد النظر بقراراتها بعد ان تكون قد فصلت بالتكاليف المنازع بشأنها وان المشترع اوجد طريقة للطعن في قرارات اللجنة وهي استئنافها امام مجلس شورى الدولة".

وتنحصر صلاحية مجلس شورى الدولة كقاضي ضرائبي في الامور التي تعود بداية للجنة الاعتراضات .

ويحق للمكلف ايضا ان يطعن امام مجلس شورى الدولة ليس فقط بالقرار المتخذ من قبل لجنة الاعتراضات بل ايضا من قبل مدير الواردات ، ولمديرية الواردات ان تطعن ايضا في القرارات المتخذة من قبل لجنة الاعتراضات بسبب مخالفة القانون فقط ، اما مهلة تقديم الطعن فهي في الحالتين شهر واحد اعتبارا من تاريخ ابلاغ المكلف او من تاريخ ابلاغ القرار الى مدير الواردات ، وعلى المكلف الذي يستعمل حقه في الطعن ان يدفع في صندوق الخزينة المختص تحت طائلة رد الطعن شكلا تأمينا نقديا يعادل 5% من مقدار الضريبة او الغرامة موضوع القرار المطعون فيه ، على ان يرد التأمين الى المكلف اذا جاء قرار مجلس شورى الدولة في صالحه والا فيصادر التأمين ويصبح حقا مكتسبا للخزينة ومن الطبيعي ان يستفيد المكلفون الشركاء من مفعول اي قرار يصدر لصالح احدهم نتيجة الاعتراض او الطعن .

" وان عدم ارفاق الاستئناف المرفوع امام مجلس شورى الدولة طعنا بقرار لجنة الاعتراض على الضريبة بالايصال المثبت دفع التأمين اكان ذلك مع استدعاء الاستئناف نفسه او خلال المدة المحددة له يجعل هذا الاستئناف مردودا شكلا " .

وان استدراك دفع التأمين يجب حصوله على الاقل خلال مهلة الاستئناف.

وفي هذا الاطار استقر اجتهاد مجلس شورى الدولة على التوسع بتفسير المادة (91) من قانون الاملاك المبنية واعتبار ان استدراك دفع التأمين يصلح عيب الطعن شرط ان يحصل هذا الاستدراك على الاقل خلال مهلة الطعن .
وفي صلاحية مجلس شورى الدولة كمرجع لاستئناف القرارات الصادرة عن لجان الاعتراض على الضرائب نورد بعض ما جاء في القرار رقم 230 الصادر عن مجلس شورى الدولة بتاريخ 18/3/1980 بالدعوى رقم 7832/1974 :

" بما ان المادة (90) من قانون 7/9/1962 المتعلق بضريبة الاملاك المبنية قد بينت الاصول الواجب اتباعها للاعتراض على ضريبة الاملاك المبنية ، فبموجب هذه الاصول تبحث الضرائب والغرامات المفروضة على المكلفين بالصورة البدائية من قبل اللجان المؤلفة لهذه الغاية ويستأنف قراراتها الى مجلس شورى الدولة .

وبما انه يستفاد من احكام المادة (90) وما يليها من قانون ضريبة الاملاك المبنية ان ما يعود للجان المؤلفة للنظر في الاعتراضات على ضريبة الاملاك المبنية هو بحث الضريبة ذاتها والبت في قانونية فرضها اصلا واسسها ومقدارها وبعبارة اخرى ان مهمة لجان الاعتراضات على الضرائب هي البحث فيما اذا كانت الضريبة او الغرامة متوافقة مع الواقع ومع القانون ام لا ويدخل في هذه المهمة التطرق الى وعاء الضريبة اذا اقتضى الامر .

وبما ان المواد 86 و 87 و 88 من القانون المشار اليه تحدد كيفية درس الاعتراضات والبت فيها من قبل الادارة وتوجب المادة (88) منه احالة الاعتراض الى لجنة الاعتراضات في حال عدم استجابة المعترض الى مطاليبه كليا ام جزئيا من قبل الادارة المختصة كما ان المادة (89) وما يليها تحدد طرق واصول درس الاعتراضات والبت فيها من قبل لجان الاعتراضات والمادة (90) تعطي الحق للمعترض او لمصلحة الواردات في وزارة المالية ان تطعن ام تستأنف قرار لجنة الاعتراضات مباشرة الى مجلس شورى الدولة .

وبما ان طلب الشركة المستدعية المتضمن ابطال قرار رئيس مصلحة الواردات بعدم اخراج عقاراتها عن نطاق ضريبة الاملاك المبنية لا يشكل عملا منفصلا Acte détachableيصلح ان يكون موضوعا لمراجعة ابطال مستقلة امام مجلس شورى الدولة لانه عندما ترفض الادارة اعفاء مكلف من احكام قانون ضرائبي ام عندما ترفض ان تعيد زيادة ما سبق لها واستوفته من ضرائب وغرامات فان هذا العمل لا يؤلف عملا منفصلا يمكن الطعن فيه مباشرة امام مجلس شورى الدولة بل يعود امر النظر به بداية الى قاضي الضرائب وفق الاصول المتبعة.

وبما ان مجلس شورى الدولة الناظر في القضايا الضرائبية ليس صالحا للنظر بداية بأي نوع من الدعاوى التي تقدم مباشرة امامه ما دامت تهدف بالحقيقة الى اخراج عقارات المستدعية عن نطاق القانون اي الى عدم تكليفها بالضريبة لأن صلاحيته كقاضي ضرائبي تنحصر في الامور التي تعود بداية للجنة الاعتراضات .

وبما انه ما دام مجلس شورى الدولة مرجعا استئنافيا لقرارات لجنة الاعتراضات على ضريبة الاملاك المبنية فان هذه المراجعة المقدمة مباشرة لدى المجلس بهذا الخصوص تكون مردودة لعدم الصلاحية .

Auby et Drago : Traité de contentieux administratif 2ème edit. 1975, tome II, N° 1013 page 161.

Les actes particulières concernant l’imposition dont le juge fiscal peut connaître et quelle qualité pour annuler ou réformer , ne sont pas détachables du contentieux fiscal et sont insusceptitils de recours pour excés de pouvoir .

وبما انه فضلا عما تقدم ان قرار رئيس مصلحة الواردات ليس من شأنه ان يلحق ضررا بالشركة المستدعية ما دام انه يحق لها ان تعترض على تكليفها بضريبة الاملاك المبينة من جراء قرار رئيس مصلحة الواردات لان طلبها الاساسي بالاعفاء يمكن ان تقدمه الى اللجنة كوسيلة دفاع او كدفع توصلا لابطال الضريبة المفروضة عليها ولا يمكن ان يقدم هذا الطلب مباشرة الى مجلس شورى الدولة .

Auby et Drago

page 451 : La jurisprudence considère encore comme non détachables certains actes administratifs particuliers qu’en tant que tels ne concernent l’imposition , mais qui entrainent des conséquences sur celle-ci et peuvent être discutés devant le juge de l’impôt .

وبما ان الاجتهاد يعطي القاعدة " عملا من شأنه ان يلحق ضررا " " Acte faisant grief "معنى خاصا في القضاء الضرائبي اذ انه فيما يتعلق بالقرارات الفردية لقد استقر العلم والاجتهاد على رفض وصف تلك القرارات بأنها تلحق ضررا كلما تتصل اتصالا وثيقا بالتكليف ولها تأثير عليه وتؤلف بالتالي جزءا من اصول المحاكمات .

يراجع :
Maxime et chretien : le recours pour excés de pouvoir en matiére fiscale . J.c.p 1946. I – 571 .

N° 21, — dans tous les autres cas , le conseil d’état refuse de voir , dans les actes fiscaux à portée des décisions faisant grief et cela en application d’une théorie d’ensemble du recours pour excés de pouvoir , celle de la procédure contentieuse .

وبما ان ما تدلي به الشركة المستدعية في ملاحظاتها ( ان القرار المطعون فيه هو من القرارات التنظيمية من حيث مضمونه ونتائجه ومفاعيله القانونية هو قول مردود لان القرارات التي تتخذها المراجع المالية المختصة وفق الاصول المعنية بشأن الاعتراض على تكاليف شخصية صادرة بحق المكلفين هي قرارات ادارية شخصية تختلف من حيث طبيعتها القانونية عن الاعمال التنظيمية التي تنشىء الضريبة .

يشوب تطبيق قانون ضريبة الاملاك المبنية بعض الثغرات التي يقتضي اصلاحها وذلك لتحقيق كامل الاهداف المتوخاة منها .

ومن هذه الثغرات نذكر :

اولا : ان ضريبة الاملاك المبنية لا تطال اللاجئين الفلسطينين الموجودين على الاراضي اللبنانية من خلال المخيمات المنشورة في شماله وبقاعه وجنوبه وعاصمته ، ذلك انه وكما اشرنا في هذا البحث الى التعميم الصادر عن السيد وزير المالية برقم 706 تاريخ 4/4/1968 والقاضي باعفاء مخيمات اللاجئين الفلسطينين من ضريبة الاملاك المبنية .

واقترح في هذا المجال ان تطال الضريبة هؤلاء اللاجئين وذلك للاسباب الآتية :

أ – ان حل مشكلة اللاجئين الفلسطينين من حيث بقائهم في لبنان او رحيلهم عنه غير معروف في المدى المنظور .
ب – ان المادة الاولى من القانون المتعلق بضريبة الاملاك المبنية تشمل اللاجئين الفلسطينين ، فالمادة الاولى قد نصت على انه تتناول ضريبة الاملاك المبنية الابنية على اختلاف انواعها … وايا كان محل وجودها …
ج – ان اعفاء اللاجئين الفلسطينين بحاجة الى نص قانوني صريح ولا يكفي صدور تعميم من وزير المالية .
د – ان اعفاء اللاجئين الفلسطينين ليس من بين الاعفاءات المنصوص عنها في قانون ضريبة الاملاك المبينة .
هـ – ان الاسباب الموجبة للمذكرة وهي (ضيق ذات اليد وسكن الفلسطينيين في الخيم) باتت غير منطقية في وضعنا الراهن . فمعظم سكان المخيمات اصبحت منازلهم من الاسمنت وهي توازي تقريبا المنازل التي تسكنها الغالبية العظمى من اللبنانيين .

ثانيا : كثرت في الآونة الاخيرة ونتيجة الاحداث اللبنانية التعديات على الاملاك العمومية سواء البرية منها والبحرية ، فأقيمت المنشآت على هذه الاملاك ونصبت حوامل الاعلانات وغيرها …

وبهذا الخصوص وحتى يصار الى حل هذه الظاهرة نقترح تكليف هؤلاء المعتدين بضريبة الاملاك المبنية مضافا اليها غرامات مالية كبيرة قد تساعد في ازالة التعديات المنوه بها وذلك بايجاد النصوص القانونية اتي تسمح بذلك اذ لا ضريبة الا بموجب نص تشريعي .

ثالثا : ونتيجة للحرب اللبنانية ، شل الشغور في الملاكات معظم وظائف الدولة وخصوصا منها ملاكات الدوائر المالية حيث لم يعد بامكان هذه الدوائر الاطلاع والكشف محليا على الابنية المقامة ، الامر الذي نقترح معه تزويد الدوائر المالية بالعدد الكافي من الموظفين ليتاح لهم الاطلاع على الابنية موضوع تصاريح المكلفين مما يؤدي الى زيادة مردود الضريبة … شرط ان يكون الموظفون الجدد من نظيفي الكف .

رابعا: وضع النصوص الخاصة لمعالجة مشكلة احتلال الابنية وذلك بفرض ضريبة الاملاك المبنية على هؤلاء المحتلين مضافا اليها بعض الغرامات المالية .

" … اما في حال طلب براءة ذمة على عقار بتاريخ لاحق لتاريخ العمل بهذا القرار فتصفى الضريبة على مجموع ايرادات العقارات التي يملكها صاحب العلاقة وفقا لتصريحه وللمعطيات المتوفرة في الدائرة ولنتيجة الكشف على العقار موضوع طلب براءة الذمة … " .

مراجع البحث

– المالية العامة ( الدكتور حسن عواضه والدكتور عبد الرؤوف قطيش ) – 1995

– الضرائب على الدخل في لبنان / النظام الجديد / 1994 / الدكتور جوزف طربيه

– مجلة القضاء الاداري في لبنان .

– مجموعة القرارات الصادرة عن مجلس شورى الدولة .. ضرائب ورسوم .

– بعض المذكرات والتعاميم الصادرة عن وزارة المالية .

– آراء ديوان المحاسبة الاستشارية .

تعريف الاملاك العمومية :
هي املاك المجموعة الوطنية (الدولة) وتشمل الاملاك المنقولة والعقارية التي يستعملها الجميع

انواع الاملاك العمومية :
الاملاك العمومية الطبيعية :وتتمثل في شواطئ البحار و الغايات والمجاري المائية و الثروات الطبيعية الباطنية و السطحية و ما يوجد في قاع البحر .
الاملاك العمومية الاصطناعية :تتثل في المنجزات التي صنفها الإنسان كالفرق بأنواعها والمنشئات الفنية والثقافية والمقرات الرسمية ( البلدية , الدائرة ، الولاية , ………الخ)

علاقة المواطن بالملاك العمومية :
للاملاك العمومية اهمية اقتصادية واجتماعية وثقافية لذا يجب المحافظة عليها و حمايتها و كذا احترام ملكية الغير.

– تعريفهـا : هي ممتلكات المجموعة الوطنية التابعة للدولة وضعت تحت تصرف الجمهور المستعمل إما مباشرة أو غير مباشرة .
2- أقسـام الأملاك العمومية : تنقسم إلى قسمين وهما :
ا- أملاك وطنية عمومية : – تنقسم إلى نوعين:
-أملاك وطنية عمومية طبيعية مثل : باطن الأرض.
– أملاك وطنية عمومية اصطناعية مثل : الجسور،المطارات

ب- أملاك وطنية خاصة : هي أملاك تابعة للوزارات والولاية والبلدية الأراضي ذات الاستعمال السكني والمهني والتجاري وأملاك الحبس مكاتب القنصليات في الخارج .
3- أهمية الاملاك العمومية :
– مصدر للثروة وتوفر مناصب شغل
– المساهمة في التنمية وترقية حياة الفرد والمجتمع
– تحقق المصلحة العامة .